Investir dans un immeuble de rapport est-il vraiment rentable ?

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· publié le
10.10.22
· mis à jour le
29.11.2022
Investir dans un immeuble
Investir dans un immeuble de rapport est-il vraiment rentable ?

Investir dans un immeuble peut constituer un excellent placement à condition de connaître et d’observer quelques règles essentielles afin que les inconvénients ne prennent pas le pas sur les avantages.

Aussi, quand on envisage d’investir dans un immeuble locatif, il ne faut jamais oublier que si les perspectives de profit sont plus élevées qu’avec un simple appartement, les risques sont également plus importants...

Vous trouverez dans cet article les arguments et les recommandations que nous développons à ceux de nos clients qui, ayant enchaîné l’achat d’appartements locatifs et visant plus ambitieux, nous demandent « Comment investir dans un immeuble de rapport ? » 

Comment investir dans un immeuble de rapport ? La règle de 3

L’immeuble de rapport ou immeuble locatif est un bâtiment appartenant à un seul propriétaire et comprenant plusieurs appartements à usage locatif.

Comme son nom l’indique, sa fonction est d’être rentable et de rapporter à son acquéreur des revenus dits « passifs » par opposition aux revenus d’activité qui sont directement liés à un travail.

L’argent facile n’existant pas, ce serait une erreur de penser qu’investir dans un immeuble de rapport est le Graal qui rend riche sans effort... 

Voici quelques règles essentielles accompagnées de nos recommandations et mises en garde...

1. L’emplacement : pas d’exception pour l’immeuble de rapport 

Vous connaissez notre credo : les trois premiers critères pour réussir un investissement locatif rentable sont l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement.
L’immeuble de rapport ne déroge pas à cette règle, il en est même tenu de la respecter pls scrupuleusement que tout autre bien locatif.

En effet, quand on désire investir dans un immeuble locatif le risque de non-location est multiplié par le nombre d’appartements et peut très rapidement compromettre le remboursement de l’emprunt.

Aussi, notre première réponse à la question « Comment investir dans un immeuble de rapport ? » sera :
« En évaluant la demande locative. »

- Se renseigner sur l’attractivité de la ville, du quartier.
- Consulter les annonces de location pour obtenir un aperçu du marché locatif.
- Passer de fausses annonces sur des sites de location pour évaluer le potentiel locatif.

Un bon travail en amont doit permettre d’établir un portrait type de locataire et d’adapter le logement en fonction, car c’est l’investisseur qui doit être en phase avec la demande locative et non l’inverse.

2. Le financement : voir plus loin que le prix d’acquisition

Au-delà du montant d’acquisition qui est bien plus élevé que celui des lots individuels, investir dans un immeuble locatif peut engendrer des travaux nécessitant des coûts supplémentaires importants.

Un immeuble, c’est une façade, une toiture, des surfaces bien plus conséquentes que celles à rénover dans un appartement. 
Autant de postes de dépenses qui ne sont plus partagés par la copropriété, tout comme l’ensemble des charges financières liées à l’immeuble et les travaux dans les parties communes
Une vérification minutieuse du clos et du couvert s’impose avant toute prise de décision.

D’autre part, les travaux peuvent retarder la mise en location et mettre en danger le remboursement des premières échéances du prêt.
Cette situation s’anticipe en demandant auprès de la banque un différé d’amortissement qui permet de repousser le remboursement des mensualités du prêt immobilier.

- Différé d’amortissement partiel ou simple : on ne rembourse dans un premier temps que les intérêts et l’assurance du crédit immobilier, le remboursement du capital ne débutant qu’à la date définie au contrat.
- Différé total : on ne paie que l’assurance, le remboursement du capital et des intérêts commence au terme de la période de différé.

Notre deuxième réponse à la question « Comment investir dans un immeuble de rapport ? » sera donc :
« En prenant en compte toutes les dimensions de l’acquisition d’un immeuble. »

- Prévoir une trésorerie suffisante pour financer les travaux ou, s’ils sont compris dans l’emprunt, veiller à ceux qu’ils ne fassent pas sortir des capacités d’endettement.
- Penser au différé de remboursement lors de la négociation du prêt immobilier.

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3. Le montage du projet : peser le(s) pour et le(s) contre

Les logements seront-ils loués nus au réel ou meublés en LMP ? Les régimes micro foncier (revenus locatifs annuels inférieurs à 15 000 €) ou LMNP (revenus locatifs annuels inférieurs à 23 000 €) étant incompatibles avec les gains espérés pour un immeuble de rapport.

Faut-il acquérir en nom propre ou créer une SCI qui permet d’acheter plus grand et plus cher, d’optimiser la rentabilité et de faciliter la transmission ?
Et quelle SCI ?
À l’IS pour combiner plusieurs types de location ou à l’IR qui ne permet que la location nue ?

Si le régime de la SCI à l’IS est fréquemment choisi pour investir dans un immeuble car il limite l’impact fiscal à titre personnel et permet de réinvestir les bénéfices dans d’autres projets immobiliers au sein de la SCI, il présente l’inconvénient d’un régime de plus-values immobilières défavorable.

Tout montage possède ses avantages et ses inconvénients. 

Par conséquent, notre troisième réponse à la question « Comment investir dans un immeuble de rapport ? » recommande l’examen minutieux des différents montages :
« En prenant le temps et en se donnant les moyens de choisir le régime le plus approprié. »

Les sujets fiscaux ne peuvent pas être traités en quelques lignes et nous conseillons à ceux qui envisagent d’acquérir leur premier immeuble de se rapprocher de nos conseillers qui les maîtrisent parfaitement.

Investir dans un immeuble locatif : de nombreux avantages

Négociation, rentabilité, diversification, liberté... l’investissement dans un immeuble locatif présente de nombreux atouts.

Investir dans un immeuble locatif permet de mieux négocier

Atout N °1 : 
Le marché des immeubles de rapport est beaucoup moins concurrentiel que celui des logements individuels et permet une marge de négociation plus importante.

Mais attention, c’est un marché de professionnels, réservé aux investisseurs avertis qui n’ont pas pour habitude de faire des cadeaux aux amateurs qui s’aventurent sur leur terrain...
Le recours à des chasseurs de biens immobiliers confirmés s’impose.

Investir dans un immeuble locatif permet de gagner du temps

Atout N° 2 :
Investir dans un immeuble locatif
c’est réaliser une seule fois l’étape chronophage de l’acquisition d’un bien immobilier :
- Une seule recherche de bien.
- Une seule signature de compromis de vente.
- Une seule négociation de prêt.
- Une seule signature d’acte authentique.
- Une seule étape de travaux.

Autant de temps qui peut être consacré à faire fructifier son patrimoine.

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Investir dans un immeuble locatif accroît la rentabilité

Atout N° 3 :
Non seulement en faisant l’acquisition de plusieurs lots en une seule fois, on bénéficie d’un prix de gros pour l’achat et les travaux mais on réalise une économie d’échelle sur les frais de notaire, les frais bancaires et les impôts fonciers.
Quant aux frais, non négligeables, de syndic de copropriété, ils sont tout simplement supprimés.

Le prix du mloué restant le même que celui d’appartements achetés à l’unité, la rentabilité locative est donc optimisée. C’est mathématique.

Investir dans un immeuble locatif diversifie les revenus

Atout N° 4 :
Investir dans un immeuble de rapport facilite la multiplication des stratégies locatives dans un même lieu et la répartition du risque sur différentes formules :
- Location classique.
- Colocation.
- Location meublée.
- Location nue.
- Location courte durée.
- Locaux commerciaux.
...

Investir dans un immeuble locatif c’est être maître chez soi

Atout N° 5 :
Quand on est seul propriétaire de son immeuble, on décide de ce qu’on veut quand on le veut.
Pas d’interminables discussions de copropriété sur la couleur des murs ou la marque de l’interphone. Et le temps, dit-on, c’est de l’argent...

Liberté d’esprit, liberté de décision, liberté de gestion, être seul maître à bord présente bien des avantages.

Alors, comment investir dans un immeuble de rapport pour réaliser une opération très rentable ?
La réponse de Revenus-Locatifs.com : « En gardant toujours à l’esprit qu’il n’y a pas de rentabilité sans bon emplacement, rigueur dans la gestion du projet, projection dans l’avenir et accompagnement de vrais professionnels ».
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