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Comment ne pas payer d’impôts avec l’investissement locatif ?

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L’important n’est pas ce que l’on gagne, mais ce qu’il nous reste après impôt...

L’investissement immobilier locatif est une manière sûre et efficace pour diminuer le montant de ses impôts et même ne pas payer d’impôts du tout, en toute légalité.

Il existe pour cela plusieurs mécanismes, qu’il est même possible de combiner :
- La déduction des charges qui diminue les revenus des loyers.
- L’amortissement qui permet de déduire une fraction de la valeur du bien du revenu imposable.
- Des régimes d’imposition préférentiels pour décorréler les loyers perçus des revenus personnels.

Les règles sont différentes en fonction du type d’investissement et du régime fiscal choisi.

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• LOCATION DES BIEN NUS (NON MEUBLÉS)
Les biens non meublés sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. 

Deux possibilités de régime :
- Le régime microfoncier pour les investisseurs dont les revenus locatifs n’excèdent pas 15 000 € par an.
- Le régime réel pour les revenus locatifs supérieurs à 15 000 €. 
Le régime réel peut être appliqué, sur option, pour les revenus inférieurs à 15 000 € mais est irrévocable pendant 3 ans.

- Le régime microfoncier 
Abattement forfaitaire fixe de 30 %.

- Le régime réel
Ce régime permet de déduire de nombreuses charges (taxe foncière, frais de gestion locative, primes d’assurance, provision pour charges de copropriété, etc. et les frais pour travaux de rénovation, entretien et réparation).

Lorsque ces dépenses sont supérieures aux charges, il y a déficit foncier.
Ce déficit foncier est imputable sur le revenu brut global (salaires, revenus bancaires, prestations sociales ou familiales, retraite...) de l’année dans la limite de 10 700 €.
La fraction de déficit foncier qui dépasse les 10 700 € peut être reportée et déduite
- durant 6 ans de l’ensemble des revenus.
- durant 10 ans des seuls revenus fonciers.

Conclusion : plus un investisseur réalise de travaux pour entretenir et valoriser son bien, plus il peut ne pas payer d’impôts.

- Le Pinel optimisé au déficit foncier 

Ce dispositif permet de cumuler, pour les logements dégradés à rénover, les avantages du Pinel ancien (Denormandie) avec ceux du déficit foncier :
- Une réduction d’impôts de 12%, 18% ou 21%, en fonction de l’engagement de location et pouvant aller jusqu’à 63 000 €.
- La fiscalité du déficit foncier : déduction de 10 700 €/an reportable sur 10 ans.

Plus le taux marginal d’imposition (TMI) est important, plus le gain fiscal est élevé.

La réduction d’impôt concerne les opérations réalisées entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022.

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• LOCATION DES BIENS MEUBLÉS 
Les biens perçus dans le cadre d’une location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Deux statuts :
LMP : les revenus locatifs annuels excèdent les 23 000 € et représentent plus de 50% du foyer fiscal.
LMNP : les revenus locatifs annuels n’excèdent pas 23 000 € ou ne représentent pas plus de 50% du foyer fiscal.

Deux possibilités de régime
- Le régime micro-BIC : pour les investisseurs dont les revenus locatifs n’excèdent pas 72 600€ par an.
Un abattement de 50% est appliqué sur les recettes brutes et aucune charge n’est déductible.
- Le régime réel : pour les investisseurs dont les revenus locatifs annuels excèdent 72 600 € ou qui en ont fait la demande.

Au régime réel, comme c’est le cas pour les locations nues, on peut déduire de nombreuses charges susceptibles de créer un déficit foncier déductible et reportable.
C’est là que réside la principale différence entre le statut LMNP et le statut LMP
- En LMNP, l’éventuel déficit est déductible des revenus locatifs et reportable pendant 10 ans.
- En LMP, il est déductible du revenu global et reportable pendant 6 ans.

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• L’amortissement
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L’amortissement, non autorisé en location vide, est l’un des formidables atouts de la location meublée pour ne pas payer d’impôts ou les réduire.
Il permet de déduire une fraction de la valeur du bien pendant des dizaines d’années.

• L’impôt sur la fortune immobilière (IFI)
Seuls les loueurs en meublé professionnels (LMP) ne sont pas assujettis à l’IFI.

Pour payer le moins d’impôts possible, voire ne pas en payer du tout, il ne suffit pas d’être un investisseur passif qui se satisfait des régimes micro foncier et micro-BIC et de leurs abattements forfaitaires, mais il faut, au contraire, investir dans des travaux, et ne pas hésiter à combiner les avantages de plusieurs dispositifs.

• Multiplier par trois ses chances de ne pas payer d’impôts ou de les faire baisser 

1. Réduire sa base imposable en faisant l’acquisition de biens avec travaux, pour faire jouer le mécanisme du déficit foncier
2. Réduire l’impôt avec des supports d’investissement éligibles aux dispositifs de réduction d’impôt sur le revenu.
3. Profiter des déductions sur les revenus locatifs en LMNP et LMP.

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Consulter sur notre blog :
 - Régime fiscal de la location meublée
 
- Fiscalité de la location meublée non professionnelle

- Comment réduire l’assiette fiscale

- Déficit foncier : le déficit créateur de bénéfices

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