Publié le
December 5, 2021
par Kévin Savonni

Si les dispositifs de défiscalisation Pinel « classique » et Denormandie (qui remplace le Pinel ancien) sont bien connus des investisseurs immobiliers non professionnels, on ne peut pas en dire autant du Pinel optimisé au déficit foncier qui permet pourtant de pallier certains manques de ces dispositifs.

Pour maîtriser les dispositifs Pinel et Denormandie, consultez nos INDISPENSABLES « Loi Pinel et défiscalisation » et « Loi Denormandie et défiscalisation ».

Chez Revenus-Locatifs, nous sommes spécialisés dans l’optimisation de la rentabilité locative des logements que nous acquérons et rénovons en Île-de-France pour le compte de nos clients investisseurs et connaissons bien le mécanisme du Pinel optimisé au déficit foncier que nous allons détailler ici.

NB : SI nous employons l’expression « Pinel optimisé au déficit foncier », nous avons privilégié les termes de « loi Denormandie » ou « dispositif Denormandie » à ceux de « Pinel Ancien » ou « Pinel Rénové » ou « Pinel Réhabilité ».


I. QU’EST-CE QUE LE PINEL OPTIMISÉ AU DÉFICIT FONCIER ?

Le Pinel optimisé au déficit foncier est l’addition du régime Denormandie (souvent appelé Pinel ancien) et du régime déficit foncier.


Rappel du fonctionnement des dispositifs Pinel et Denormandie

- La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière qui permet de bénéficier d’une déduction fiscale grâce à un investissement immobilier dans un bien neuf, loué nu.

 - Le dispositif de défiscalisation Denormandie ne concerne pas les biens neufs mais les biens dégradés à rénover, avec un montant minimum de travaux imposé.

Les deux dispositifs sont soumis à des conditions d’emplacement du bien, de plafonds de loyers, de durée de la location et de composition du foyer et de ressources du locataire.


Maximiser les avantages fiscaux

Le Pinel optimisé au déficit foncier permet de combiner les avantages du dispositif Denormandie et ceux du déficit foncier :

- Bénéficier d’une réduction d’impôt de 12%, 18% ou 21%, en fonction de l’engagement de location (6 ans, 9 ans ou 12 ans).

- Bénéficier de la fiscalité du déficit foncier. 


II. QU’EST-CE QUE LE DÉFICIT FONCIER ?

Le déficit foncier est la part de charges supérieure aux revenus fonciers (loyers perçus pour la location des biens immobiliers non meublés) qui peut être déduite du revenu global (salaire, pensions retraite…) pour réduire le montant de l’impôt sur le revenu.

La déduction du déficit foncier est plafonnée et l’excédent peut être reporté et déduit pendant 6 ans de l’ensemble des revenus et pendant 10 ans des seuls revenus fonciers.


III. COMMENT FONCTIONNE LE PINEL OPTIMISÉ AUX REVENUS FONCIERS ?

L’investisseur cumule une réduction d’impôts et une réduction de son revenu imposable en activant deux leviers de défiscalisation.

• Le levier Denormandie pour une réduction d’impôt de 12%, 18%, 21%, en fonction de la durée de location. Cette réduction est calculée sur un montant maximum de 300 000 € et dans la limite de 5 500 € par m2 (foncier + travaux).
Travaux pris en compte :
- Les travaux améliorant la performance énergétique du logement
de 20 % au moins (30 % au moins pour les logements individuels)
- 2 types de travaux à obligatoirement réaliser
parmi : le changement de chaudière, l'isolation des combles, l'isolation des murs, le changement de production d'eau chaude, l'isolation des fenêtres dans l’immobilier locatif. 
- La création de surface habitable nouvelle
(par exemple, balcon, terrasse ou garage), est également éligible.

Cette réduction est toutefois soumise au plafonnement des niches fiscales de 10 000 € par an.

• Le levier du déficit foncier pour une déduction de 10 700 € / an, reportables sur 10 ans sur le revenu global.
On peut faire jouer le déficit foncier pour les frais de gestion, les travaux non éligibles au dispositif Denormandie et la partie des travaux qui excède les 300 000 € et/ou 5500 € par m² du prix de revient total.
Travaux pris en compte :
- Les travaux de réparation
, d’amélioration, les dépenses d’entretien (toiture, façade, parties communes…).

IV. QUELS SONT LES AVANTAGES DU PINEL OPTIMISÉ AU DÉFICIT FONCIER ?

Au-delà de la réduction globale de l’impôt réalisée, le Pinel optimisé au déficit foncier offre d’autres avantages :
- Dans un marché tendu, de forte demande locative,
les biens éligibles sont souvent idéalement situés au cœur des centres-villes des grandes agglomérations. 

Ils permettent de se constituer un patrimoine immobilier de qualité et sont la promesse de plus-values importantes. 

A propos des villes bénéficiant du programme Action cœur de ville ou ayant passé une convention d’opération de revitalisation du territoire, consulter « Quels sont les logements éligibles au dispositif Denormandie ? » dans notre INDISPENSABLE « Loi Denormandie et défiscalisation »

- Le gain fiscal est immédiat : l’économie d’impôt due au déficit foncier est visible dès la première année des travaux, alors que la réduction d’impôt du dispositif Denormandie n’intervient qu’à partir de la livraison du bien.


V. COMMENT EST CALCULÉE L’IMPOSITION ?

Un couple avec 2 enfants dispose d’un revenu imposable de 170 000 €, dont 10 000 € de revenus fonciers. Leur Tranche Marginale d’Imposition (TMI) est de 41%. Ils investissent dans un projet Pinel ancien optimisé au Déficit Foncier pour un montant total de 250 000 € dont 75 000 € pour le foncier et 175 000 € de travaux. Sur ce dernier montant, les travaux éligibles au Pinel sont de 90 000 € et 85 000 € pour les travaux éligibles au Déficit Foncier.

Une location sur 9 ans ouvre droit à une réduction de 29 700 € (75K € + 90 K€) x 18%.

La durée des travaux sera de deux ans ce qui va leur permettre d’imputer 10 700 € par an sur le revenu global et d’effacer l’imposition sur les revenus fonciers existants. Le gain d’impôt sera de 16 974 € [(10 700 + 10 000 €) x 2 ans x 41%], plus 3 440 € de réduction de CSG-CRDS (10 000 € x 2 ans x 17,2%). 

Il leur restera 43 600 € de déficit foncier reportable sur plusieurs années, ce qui engendrera un gain fiscal et social supplémentaire de 25 375,20 € [43 600€ x (41% + 17,2%)].

Le gain fiscal et social global sera de 75 489,20 € sur 11 ans dont 2 ans de travaux, soit un gain fiscal et social d’environ 30,2% sur le montant du projet. La même opération en Pinel seul génèrerait 18% de gain fiscal. Et ce uniquement une fois les travaux terminés.

Cet exemple nous montre que l’acquisition d’un bien sous le régime du dispositif Pinel ancien optimisé au Déficit Foncier est fiscalement plus avantageux qu’en Pinel classique, plus le taux marginal d’imposition est important. A l’inverse, son impact est moindre pour les contribuables faiblement imposés.


Chez Revenus-Locatifs.com, nous conseillons ce montage aux primo-investisseurs dans l’immobilier locatif et aux investisseurs qui ont une vision à long terme de la construction de leur patrimoine

Conditions :
- Un taux marginal d’imposition important (supérieure à 30 %)
- Jusqu’à 10 000 euros de revenus fonciers annuels.


Toutefois, il convient d’être très attentif pour bénéficier de ce mécanisme de défiscalisation. Il est important de faire consciencieusement la part entre les travaux éligibles au Pinel et ceux dits « dissociables » éligibles au déficit foncier. 
Le respect de règles drastiques se révèle impératif car le montage n’est pas à la portée d’un particulier et s’adresser à professionnel de l’immobilier est vivement recommandé.
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