Investissement locatif : défiscaliser avec la loi Denormandie

La loi Denormandie est destinée à redynamiser la rénovation de logements anciens.  

Elle permet aux particuliers et aux promoteurs immobiliers de bénéficier de conditions fiscales très intéressantes. 

Le dispositif Denormandie reprend dans ses grandes lignes les conditions du dispositif Pinel et offre une réduction d’impôts en fonction du prix d’achat du bien et de sa durée de mise en location.

Nous avons longuement expliqué le fonctionnement de la loi Pinel dans notre INDISPENSABLE « Loi Pinel et défiscalisation » et nous vous invitons à le consulter.


Chez Revenus-Locatifs.com, nous sommes spécialisés dans l’acquisition de biens anciens à rénover, en Île-de-France, dans le cadre d’opérations d’investissement locatif que nous réalisons pour le compte de nos clients investisseurs.

Nous allons nous pencher sur les différences entre Pinel classique et dispositif Denormandie, et développer les particularités de ce dernier.


I. QUELLES SONT LES DIFFÉRENCES ENTRE LE DISPOSITIF PINEL ET LE DISPOSITIF DENORMANDIE ? 


Le dispositif Pinel 

Ce dispositif permet d’obtenir une réduction d’impôts en fonction du prix d’achat d’un bien immobilier neuf ou entièrement réhabilité, destiné à la location non meublée.

Pour avoir droit à cette défiscalisation, le logement doit obligatoirement être situé dans des zones de tension locative et sa location respecter certaines conditions.



Le dispositif Denormandie

Il est plus récent que le dispositif Pinel (1er janvier 2019). 

Ce dispositif encourage à investir dans les zones, et particulièrement dans les centres-villes, où les logements vacants en mauvais état sont nombreux et à entreprendre des travaux de rénovation afin de les proposer à la location non meublée.

Le dispositif concerne également les achats de locaux transformés en logement.

Comme pour la loi Pinel, le droit à la défiscalisation est soumis à conditions et les loyers pratiqués sont plafonnés pour mettre sur le marché une offre de logements abordables.


II. EN QUOI CONSISTE LA LOI DENORMANDIE, EXACTEMENT ?

“Inciter à la rénovation de logements situés dans des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué”

Julien Denormandie


Le dispositif Denormandie est une aide fiscale accordée dans le cadre d'un investissement locatif. Il est destiné à encourager la rénovation dans l’ancien pour répondre aux besoins de logement des populations, dans la continuité du plan national de lutte contre le logement insalubre.


Le 1er janvier 2019, la loi Denormandie, du nom de l’ancien ministre délégué à la Ville et au Logement, Julien Denormandie, est venue s’ajouter aux dispositifs de défiscalisation immobilière. Elle complète la loi Pinel dans l’ancien et le dispositif Cosse « Louer abordable », qui était trop complexe.

Elle se veut une réponse aux effondrements d’immeubles de Marseille et Charleville-Mézières début novembre 2018 et a pour but la réhabilitation de l'ancien dégradé, notamment en centre-ville, dans la continuité du plan national de lutte contre le logement insalubre.

Le dispositif s'adresse aux particuliers et aux promoteurs immobiliers qui cherchent à acquérir un bien immobilier à rénover. Il ouvre droit à la même réduction d’impôt que l’investissement Pinel et l'avantage fiscal qu’il permet dépend de la durée de location du logement.

Initialement prévu jusqu’au 31 décembre 2021, le dispositif Denormandie a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2022.

III. QUELS SONT LES LOGEMENTS ÉLIGIBLES AU DISPOSITIF DENORMANDIE ?

Action Cœur de ville

Sont éligibles les logements situés dans les villes bénéficiaires du programme national Action cœur de ville.  Lancé en 2018, ce plan fait référence à une convention de revitalisation sur 5 ans passée entre l’État et 222 villes moyennes afin de redynamiser leur centre-ville et de conforter leur rôle moteur dans le développement du territoire.


Convention d’opération de revitalisation du territoire

Le dispositif Denormandie est ouvert dans les communes ayant passé une convention d’opération de revitalisation du territoire. Il s’agit d’un outil à la disposition des collectivités locales pour porter et mettre en œuvre un projet de territoire dans les domaines urbain, économique et social, pour lutter prioritairement contre la dévitalisation des centres-villes.


Date d’acquisition

Le bien doit obligatoirement avoir été acquis après le 1er janvier 2019. Avant cette date, comme le précise l’article 199 novovicies du CGI, la réduction d’impôt ne s’applique pas : « Au logement que le contribuable acquiert entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022 et qui fait ou qui a fait l'objet de travaux d'amélioration définis par décret, ainsi qu'au local affecté à un usage autre que l'habitation que le contribuable acquiert entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022 et qui fait ou qui a fait l'objet de travaux de transformation en logement. Le montant des travaux, facturés par une entreprise, doit représenter au moins 25 % du coût total de l'opération. »

IV. QUELS SONT LES TRAVAUX ÉLIGIBLES A LA RÉDUCTION D’IMPÔT DENORMANDIE ?

Les travaux doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération, sur lesquels il n’est pas permis de faire du déficit foncier.

Ils ont pour but non seulement de remettre le bien aux normes de décence exigées par la loi mais également d’améliorer sa performance énergétique.

Sont exclus les travaux qui se bornent à modifier ou enrichir la décoration des surfaces habitables.


Le descriptif des travaux éligibles et le pourcentage d’amélioration de la performance énergétique différant selon les sources, nous allons nous en tenir stricto sensu aux recommandations officielles de Service-Public.fr, à savoir :

-Travaux améliorant la performance énergétique du logement de 20 % au moins (30 % au moins pour les logements individuels)

- Au moins 2 types de travaux parmi le changement de chaudière, l'isolation des combles, l'isolation des murs, le changement de production d'eau chaude, l'isolation des fenêtres

- Création de surface habitable nouvelle (par exemple, balcon, terrasse ou garage).

Les travaux engagés pour améliorer la performance énergétique du logement doivent être réalisés par un professionnel Reconnu garant pour l’environnement (RGE).


Précision du ministère de la Transition écologique et solidaire :

« Dès lors que le logement a plus de deux ans, le taux de TVA de 10 %, voire de 5,5 % pour les travaux de rénovation énergétique, est susceptible de s’appliquer si les conditions d’application sont remplies.

Le plafond des dépenses pris en charge est de 300 000 euros.
Si le bien est acheté 400 000 euros et que 100 000 euros de travaux sont effectués, la déduction s’appliquera sur 300 000 euros et non sur 500 000 euros. »


V. QUELS SONT LES AVANTAGES FISCAUX DE LA LOI DENORMANDIE ?

La loi Denormandie reprend dans les grandes lignes les conditions les avantages du dispositif Pinel et le montant total de l’opération (acquisition et travaux) ne peut dépasser un plafond annuel de 300 000 €.

Le prix total de l’opération sert de base au calcul du montant de la réduction. 

 

Taux de réduction :

- 21 % du montant pour une période de location de 12 ans.

- 18 % du montant du bien pour une période de location de 9 ans.

- 12 % du montant du bien pour une période de location de 6 ans.

Pour plus de détails sur les avantages fiscaux : « Loi Pinel et défiscalisation »

VI. QUELLES SONT LES CONDITIONS DE LOCATION EN LOI DENORMANDIE ?

Hormis le fait que la loi s’applique aux bâtiments anciens et dégradés à rénover (pour un montant de travaux représentant au moins 25% du coût total de l’opération) et non aux bâtiments neufs ou totalement réhabilités, les conditions sont semblables à celles du Pinel classique :

- Les logements doivent être loués nus

- Les durées de location sont de 6, 9 ou 12 ans

- Les avantages sont soumis à des plafonds de loyer et de ressource

Pour plus de détails sur les conditions de location : « Loi Pinel et défiscalisation »

VII. QUELLES SONT LES VILLES D’ÎLE-DE-FRANCE ÉLIGIBLES AU DISPOSITIF DENORMANDIE ?

Vingt-deux villes sont éligibles. Contactez-nous si vous désirez y investir.

 

Seine-et-Marne

Avon, Coulommiers, Fontainebleau, Meaux, Melun, Montereau-Fault-Yonne, Nemours.

 

Yvelines

Les Mureaux, Limay, Mantes-la-Jolie, Poissy, Rambouillet, Sartrouville, Trappes.

Essonne

Arpajon, Corbeil-Essonnes, Étampes, Évry, Saint-Michel-sur-Orge.

Val-d'Oise

Beaumont-sur-Oise, Gonesse, Persan

Démarrons notre collaboration