Pour démarrer et ne pas vous perdre sur la route de l'investissement locatif rentable.
Investissement et défiscalisation peuvent aller de pair quand on connaît les différents dispositifs de défiscalisation.
Avec la loi Pinel, développer son patrimoine tout en augmentant ses revenus et en payant moins d’impôts est bien plus qu’une idée séduisante : une réalité.
Chez Revenus-Locatifs.com, nous mettons en place les stratégies d’investissement les plus performantes selon le profil de nos clients investisseurs. Bien que nous soyons spécialisés dans l’acquisition de biens anciens à rénover, nous sommes également amenés à réaliser des opérations d’investissement locatif en dispositif Pinel.
Consulter sur notre blog l’article « Comment marche la loi Pinel ? »
Voici les réponses aux questions que vous pouvez vous poser sur ce dispositif qui peut permettre jusqu’à 63 000 € de défiscalisation.
La loi Pinel est un dispositif d’aide à l’investissement locatif, mis en place par Sylvie Pinel le 1er septembre 2014 pour favoriser la construction de nouveaux logements dans les zones qui en manquent et permettre ainsi de satisfaire la demande locative.
Il a été introduit par l’article 5 de la loi des finances pour 2015 et a remplacé la loi Duflot qui avait été mise en place par Cécile Duflot le 1er janvier 2013.
Cette loi phare en matière de défiscalisation immobilière favorise l’investissement privé et concerne tous les contribuables français qui souhaitent investir dans un logement neuf.
La loi Pinel remplace la loi Duflot et en reprend les principales modalités en y apportant des assouplissements.
L’actuel gouvernement a reconduit ce dispositif de défiscalisation immobilière jusqu’à fin 2024.
Le dispositif Pinel s’adresse à tous ceux qui investissent, sous conditions, dans des logements neufs ou entièrement réhabilités du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2024.
On peut investir en Pinel en tant que particulier, SCI ou en indivision.
Il est possible de passer par une société civile de placement immobilier (SCPI) qui permet de réduire l’impôt en optimisant le financement.
Le logement doit impérativement être loué non meublé. Le fisc est en droit de demander le remboursement des avantages perçus s’il s’aperçoit d’une mise en location d’un bien meublé en Pinel.
Des critères de durée de location, de zone géographique, de montant du loyer, de conditions de ressources et d’occupation du bien sont également requis pour pouvoir bénéficier de la loi Pinel.
L’objectif affiché par le gouvernement étant de proposer une solution durable à la pénurie de logements en zones tendues, celui-ci incite à des locations de longue durée.
La durée initiale de l’engagement locatif doit être de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Les taux de réduction d’impôts associés sont différents selon la durée.
Toutes les zones ne sont pas éligibles au dispositif Pinel.
Seules les zones dans lesquelles la demande de logement est en tension sont concernées.
La demande évoluant, les zones éligibles peuvent être amenées à changer. Il est donc recommandé de vérifier régulièrement l’état de celles-ci avec un outil de zonage en ligne.
Le zonage A / B / C caractérise la tension du marché du logement en découpant le territoire en 5 zones, de la plus tendue ( Abis) à la plus détendue (zone C).
Il s’appuie sur des critères statistiques liés aux dynamiques territoriales (évolution démographie, etc.), à la tension des marchés locaux et aux niveaux de loyers et de prix.
- Zone Abis : comprend Paris et 76 communes des Yvelines, des Hauts-de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise.
- Zone A : agglomération de Paris (dont zone Abis), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés.
- Zone B1 : comprend certaines grandes agglomérations dans lesquelles les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone Abis ou A, quelques villes chères, les départements d’Outre-Mer.
- Zone B2 : centres-villes de certaines grandes agglomérations, grande couronne autour de Paris non située en zone Abis, A et B1, certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés, communes de Corse non situées en zones A ou B1.
- Zone C : reste du territoire.
Source : ministère de la Transition écologique
Conformément à l'article 187 de la loi de finances pour 2019, le dispositif est maintenu dans les zones B2 et C pour les acquisitions ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire avant le 31 décembre 2017, avec signature de l’acte d’acquisition avant le 15 mars 2019.
Pour profiter du dispositif de déduction fiscale, il ne faut pas dépasser un certain plafond de loyers.
Le plafond de loyers se calcule à l’aide d’un barème déterminé en fonction de la zone où se situe le logement et d’un coefficient multiplicateur mis à jour chaque année.
Plafond des loyers Pinel en 2021
Au 14/04/2021 - Source : Bofip
Coefficient multiplicateur
Logements < 38 m2 : 1,2
Logements > 38m2 : 0,7 + (19/surface pondérée)
Surface pondérée = surface habitable + (surface des annexes /2)
Plafonds réglementaires de ressources en 2021
Au 14/04/2021 - Source : Bofip
- Le logement doit être la résidence principale du locataire.
Attention : si le locataire l’utilise comme résidence secondaire, il n’est pas possible de bénéficier des réductions d’impôts de la loi Pinel.
- Il est possible de louer à ses parents ou à ses enfants un logement acheté neuf dans le cadre de la loi de défiscalisation Pinel et de bénéficier de la réduction d’impôt
Pour rappel : la loi Duflot ne permettait pas de louer le bien immobilier à ses proches.
Pour tirer profit du dispositif Pinel, il faut être imposé sur les revenus.
Il s’agit d’une déduction fiscale et non d’une réduction de la base imposable, l’économie d’impôt vient directement en déduction du montant de l’impôt sur le revenu et est calculée en pourcentage de la valeur du bien.
En aucun cas la déduction fiscale ne peut être remboursée par le fisc si elle est supérieure à celui-ci. D’autre part, son excédent n’est pas reportable les années suivantes`
Pour être avantageuse, il faut que la réduction Pinel annuelle soit inférieure ou égale au montant d’impôt sur le revenu dû chaque année, et ce pendant toute la période d’engagement à la location.
Elle peut être de 12 %, 18 % ou 21 % du prix du bien.
La réduction d’impôt passera :
- De 21 à 17,5% pour un engagement de 12 ans.
- De 18 à 15% pour un engagement de 9 ans.
- De 12 à 10,5% pour un engagement de 6 ans.
La réduction d’impôt passera :
- De 17,5 à 14% pour un engagement de 12 ans.
- De 15 à 12% pour un engagement de 9 ans.
- De 10,5 à 9% pour un engagement de 6 ans.