Défiscalisation Pinel : une aide à l’investissement

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· publié le
4.1.2023
· mis à jour le
Défiscalisation Pinel 1000
Défiscalisation Pinel : une aide à l’investissement

La défiscalisation Pinel permet de payer moins d’impôts en réalisant un investissement locatif.
Ce dispositif a été mis en place le 1er septembre 2014 pour favoriser la construction de nouveaux logements dans les zones où ils sont peu nombreux et satisfaire ainsi la demande locative. 

La défiscalisation loi Pinel favorise l’investissement locatif privé et concerne tous les contribuables français qui souhaitent investir dans un logement neuf.

Le calcul de la défiscalisation Pinel est fonction du montant de l’investissement et de la durée de location.

Défiscalisation loi Pinel : comment en bénéficier ?

Le dispositif Pinel s’adresse à tous ceux qui investissent, sous conditions, dans des logements neufs ou entièrement réhabilités, atteignant un certain niveau de performance énergétique, loués non meublés.

On peut investir en Pinel en tant que particulier, SCI, ou en indivision.
Il est possible de passer par une société civile de placement immobilier (SCPI).

Des critères de durée de location, de zone géographique, de montant du loyer, de conditions de ressources et d’occupation du bien sont également requis pour pouvoir bénéficier de la défiscalisation Pinel.

• La durée de location
L’objectif affiché par le gouvernement étant de proposer une solution durable à la pénurie de logements en zones tendues, celui-ci incite à des locations de longue durée.
Plus la durée est importante, plus le montant de la réduction d’impôt procurée par la défiscalisation Pinel est élevé.

La durée initiale de l’engagement locatif doit être de 6 ans, 9 ans ou 12 ans.

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•  La zone géographique 

Toutes les zones ne sont pas éligibles au dispositif Pinel. 
Seules celles dans lesquelles la demande de logement est en tension sont concernées. 
La demande évoluant, les zones éligibles peuvent être amenées à changer. Il est donc recommandé de vérifier régulièrement l’état de celles-ci avec un
outil de zonage en ligne.

Les communes du territoire national sont classées en zones géographiques en fonction du déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.
Ce classement s’appuie sur des critères statistiques liés aux dynamiques territoriales (évolution démographie, etc.), à la tension des marchés locaux et aux niveaux de loyers et de prix.

On distingue 5 grandes zones : Abis, A, B1, B2 et C.
(Abis) étant la plus tendue et C la plus détendue.

- Zone Abis : elle comprend Paris et 76 communes des Yvelines, des Hauts-de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise.
- Zone A
: elle comprend l’agglomération de Paris (dont la zone Abis), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés.
- Zone B1
: elle comprend certaines grandes agglomérations et certaines communes dans lesquelles les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone Abis ou A, quelques villes chères, les départements d’Outre-Mer.
- Zone B2
: elle comprend les centres-villes de certaines grandes agglomérations, de la grande couronne autour de Paris non situées en zone Abis, A et B1, certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés, les communes de Corse non situées en zones A ou B1.
- Zone C
: le reste du territoire.

Les villes situées en zone B2 et C ne pourront désormais plus prétendre aux avantages du dispositif de défiscalisation de la loi Pinel.
Elles le pouvaient jusqu’alors, sous conditions de demande de permis de construire avant le 31 décembre 2017 et signature de l’acte avant le 15 mars 2019

• Le montant du loyer

Pour profiter du dispositif de défiscalisation Pinel, il ne faut pas dépasser un certain plafond de loyers.
Ce plafond se calcule à l’aide d’un barème déterminé en fonction de la zone où se situe le logement et d’un coefficient multiplicateur mis à jour chaque année.

Plafond des loyers Pinel en 2022

Zone Pinel Barème
Abis 17,62 €/m²
A 13,09 €/m²
B1 10,55 €/m²
B2 9,17 €/m²

Coefficient multiplicateur
0,7 + (19/surface pondérée)

Surface pondérée = surface habitable + (surface des annexes /2)

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• Les conditions de ressources

Plafonds réglementaires de ressources en 2022

Zone Pinel Barème
Abis 17,62 €/m²
A 13,09 €/m²
B1 10,55 €/m²
B2 9,17 €/m²

• Les critères d’occupation du bien

- Le logement doit être la résidence principale du locataire.
- Il est possible de louer à ses parents ou à ses enfants un logement acheté neuf dans le cadre de la loi de défiscalisation Pinel et de bénéficier de la réduction d’impôt

Comment calculer le montant de la défiscalisation Pinel ?

Pour tirer profit du dispositif Pinel, il faut être imposé sur les revenus. 
Il s’agit d’une déduction fiscale et non d’une réduction de la base imposable, l’économie d’impôt vient directement en déduction du montant de l’impôt sur le revenu et est calculée en pourcentage de la valeur du bien. 

En aucun cas la part de déduction fiscale supérieure à l’impôt sur le revenu ne peut être remboursée par le fisc. D’autre part, cet excédent n’est pas reportable les années suivantes.
Pour être avantageuse, il faut que la réduction Pinel annuelle soit inférieure ou égale au montant d’impôt sur le revenu dû chaque année, et ce pendant toute la période d’engagement à la location.

Montant de la déduction fiscale :
- 21% pour un engagement de location de 12 ans
- 18 % pour un engagement de location de 6 ans
- 12% pour un engagement de location de 3 ans

Répartition de l’avantage fiscal jusqu’au 31 décembre 2022

Durée de location Avantage fiscal en pourcentage de la valeur du bien
6 ans 2% par an
Les 3 années supplémentaires
(9 ans)
2% par an
Les 3 années supplémentaires
(12 ans)
1% par an

Calcul de la défiscalisation Pinel jusqu’au 31 décembre 2022 pour un bien de 200 000 €

Durée de location Réduction d’impôt sur le revenu
6 ans 24 000 €
9 ans 36 000 €
12 ans 42 000 €

La réduction d’impôt se détermine en fonction d’un plafond de prix de 5 500 €/m², la base de calcul de la défiscalisation loi Pinel ne pouvant pas dépasser 300 000 € :
- Jusqu’au 31 décembre 2022, on peut donc déduire jusqu’à 63 000 € sur douze ans (21% de 300 000 €).
- Pour l’achat d’un logement à 6.500 €/m2, le calcul de la défiscalisation sera basé sur le plafond de 5 500 €/m². 
- Si le logement vaut 38 000 €, l'avantage fiscal sera déterminé selon le plafond de 300 000 €.

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