Publié le
December 20, 2021
par Kévin Savonni

Les loyers impayés sont la hantise des propriétaires bailleurs et vont jusqu’à dissuader certains candidats à l’investissement locatif.

Il est pourtant aisé de sécuriser ses revenus locatifs et d’éviter les poussées de stress à la date d’échéance du règlement des loyers en souscrivant à une garantie loyers impayés (GLI), appelée également assurance loyers impayés 

Chez Revenus-Locatifs.com, nous avons la charge de la gestion locative des logements de nos clients investisseurs et, malgré une sélection exigeante de leurs locataires, nous les assurons contre ce genre de désagrément qui peut mettre en danger leur équilibre financier.

Ils louent ainsi en toute sécurité et en toute sérénité.

Consulter sur notre blog « Comment s’armer pour la chasse aux faux dossiers des locataires ? » et notre INDISPENSABLE « La trêve hivernale ».

I. QU’EST-CE QUE LA GARANTIE LOYERS IMPAYÉS ?

La garantie loyers impayés (GLI) est une assurance à laquelle souscrit le bailleur pour se prémunir contre les risques d’impayés locatifs.

Sont généralement couverts

- Le recouvrement des loyers impayés, charges comprises.

- Les frais de contentieux et de procédure en cas de litige.

- Les frais de détérioration du logement non couverts par le dépôt de garantie.

- La compensation de la perte des loyers pendant la réalisation de ces travaux.

- La perte de revenus en cas de vacance locative due à un départ sans préavis ou au décès du locataire.

Comme c’est le cas avec tous les contrats d’assurance, il existe plusieurs formules et options suivant les garanties et les modalités recherchées, il faut donc comparer les contrats avant de souscrire

Selon les assureurs, chaque garantie est assortie de conditions d’indemnisation différentes. 


Nous recommandons d’être très vigilants sur les points suivants :

- Niveau de couverture.

- Éligibilité des locataires.

- Plafond d’indemnisation.

- Durée de garantie.

- Plafond maximal de loyer assurable.

- Franchise.


Un locataire ne peut pas prendre une assurance pour loyers impayés, celles-ci sont réservées aux seuls propriétaires bailleurs.

A propos des garanties locataire, lire plus bas notre chapitre sur la garantie Visale.


II. COMMENT FONCTIONNE LA GARANTIE LOYERS IMPAYÉS ?

La garantie loyers impayés ne peut être souscrite que pour les locations de longue durée. Elle ne fonctionne pas pour les locations saisonnières.

Pour que l’assurance puisse être souscrite, le locataire sélectionné doit être solvable, satisfaire à des conditions de ressources et être en mesure de présenter un ensemble de pièces justificatives concernant son identité et ses revenus.

C’est l’assurance qui juge de la solvabilité du locataire.

En règle générale, un locataire est estimé solvable lorsque ses revenus mensuels nets sont au moins deux à trois fois supérieurs au montant du loyer mensuel charges comprises.

Comme nous le répétons fréquemment, exigeant ne veut pas dire entêté. Si l’on ne trouve pas de locataire en appliquant une règle de revenus équivalents à loyer x 3, il faut savoir la revoir à la baisse.

Un bail d'habitation ne peut pas cumuler plusieurs garanties. 

La garantie loyers impayés n’est pas cumulable avec la caution solidaire d’un proche qui s’engage à régler le montant des loyers en cas de défaillance du locataire, sauf dans le cas où le logement est loué à un étudiant ou un apprenti.

Dans le cas de cumul, sous réserve de l'interprétation des tribunaux de l'ordre judiciaire, le cautionnement sollicité à tort par le bailleur est nul, au profit de l'assurance qui produit ses effets, sans porter toutefois atteinte au contrat en cours.


Les tarifs

Les tarifs sont variables d'une compagnie à l'autre. Ils vont de 2,5% à 5% du montant annuel des loyers charges comprises.

Les cotisations sont totalement déductibles des revenus fonciers pour les propriétaires bailleurs ayant opté pour le régime réel d’imposition. 


La GLI et la colocation

Certains assureurs posent des conditions particulières pour garantir les colocations lors de la souscription du contrat avec des critères de solvabilité de départ plus sévères que pour les locations « classiques ».

Lors du départ d’un colocataire en cours de contrat, il peut y avoir perte de la garantie en cas de non-remplacement et réexamen du dossier de solvabilité lors du remplacement.

Soyez vigilants avant de vous engager...


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III. COMMENT PROCÉDER EN CAS D’IMPAYÉS DE LOYERS ?

- Envoyer une relance au locataire avec accusé de réception, puis une mise en demeure. 

- Sans nouvelle du locataire, il faut transmettre une déclaration de sinistre et les pièces justificatives à l’assureur dans les délais prévus dans le contrat.

Les indemnités ne sont pas immédiatement versées. Il faut généralement attendre la 3e échéance impayée pour obtenir le remboursement, qui est rétroactif.

Si le contrat ne mentionne pas de franchise, la GLI prend en charge la totalité de l’impayé.

C’est l’assureur qui se charge des démarches auprès du locataire pour obtenir le règlement de la dette.

Là encore, nous recommandons de lire attentivement le contrat d’assurance pour ne pas avoir de mauvaises surprises au niveau des délais de relance et de carence.


IV. QU’EST-CE QUE LA GARANTIE VISALE ?

Le dispositif Visale remplace, depuis le 20 janvier 2016, la GRL (garantie universelle des risques locatifs) qui s’est avérée être un échec. 

Il constitue une solution performante pour les salariés précaires et tous les jeunes jusqu’à trente ans.

Action Logement* peut être caution, c'est-à-dire se porter garant pour un futur locataire (salarié, fonctionnaire, étudiant, apprenti...)

Pour cela, il doit demander la garantie Visale. 

S’il ne parvient pas à payer le loyer et les charges durant le bail, ou les réparations locatives en fin de bail, Action logement verse les sommes dues au propriétaire bailleur.

Action logement se fait ensuite rembourser par le locataire.

*Action Logement est un organisme qui finance la construction de logements et qui verse des aides financières aux salariés pour se loger. Les sommes versées proviennent des entreprises qui paient la participation des employeurs à l'effort de construction (PEEC).

Les conditions à remplir pour obtenir la garantie Visale varient selon que le logement est situé ou non en Île-de-France et selon que le locataire est ou non un étudiant ou un apprenti (alternant).

Pour plus de détails sur les conditions d’obtention, consulter le site officiel de l’administration française.

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V. QU’EST-CE QU’UN ORGANISME GARANT DE LOCATION ?

Tous les locataires ne possèdent pas un proche prêt à s’engager à payer les loyers en cas de défaillance et ne peuvent pas bénéficier de la garantie Visale. 

Dans ce cas, ils peuvent faire appel à un organisme garant de location.

Cette solution, qui rassure les propriétaires, est payante : entre 3% et 4% du montant du loyer.

Chez Revenus-Locatifs.com, nous recommandons le garant UNKLE à nos locataires.

Nous utilisons également UNKLE comme GLI pour sécuriser les investissements de nos investisseurs propriétaires bailleurs. 

Ses deux formules simples et transparentes ont, jusqu’à ce jour, répondu à toutes nos attentes. Et, en tant que partenaire privilégié, nous bénéficions de conditions financières avantageuses.


En conclusion, nous considérons que la garantie des loyers impayés est une assurance qui présente de nombreux avantages pour les propriétaires bailleurs qui peuvent ainsi sécuriser leurs revenus et louer leurs biens en toute sérénité.
Elle leur permet d’être couverts contre les risques d’impayés, de détériorations et de départ prématuré du locataire...
Elle est déductible des revenus fonciers et entre dans le calcul du déficit foncier.
Démarrons notre collaboration

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