Locataire protégé : que doivent savoir les bailleurs ?

Publié le
August 25, 2022
par Kévin Savonni

En France, un locataire peut bénéficier du statut de locataire protégé quand il répond à des critères précis définis par la loi. 
Le propriétaire bailleur ne peut pas, alors, lui donner congé, ou seulement à certaines conditions.

Le statut de locataire protégé en cas de vente ou de reprise concerne uniquement la résidence principale du locataire.

Nous allons voir, ensemble, les droits afférents à ce statut.

Locataire protégé en cas de vente, de reprise. Ses droits ?

Le statut de locataire protégé a été étendu depuis 2015 : la loi ALUR a abaissé son âge de cinq ans. 
Le propriétaire d’un bien, vide ou meublé, ne peut pas donner congé comme il le souhaite à un locataire protégé

• Pour que sa protection soit effective, il faut que le locataire :
- Soit âgé de plus de 65 ans à la date d’échéance du bail et que ses ressources annuelles soient inférieures au plafond en vigueur pour l’attribution d’un logement conventionné.
ou, 
- Qu’il héberge une personne de plus de 65 ans et que leurs revenus cumulés soient inférieurs au plafond précité.

Pour les plafonds de ressources, se reporter, en fin d’article, au paragraphe « Locataire protégé en cas de revente, de reprise. Ressources ? »

• Une situation de handicap ne fait pas bénéficier du statut de locataire protégé.
Si le locataire protégé est atteint d’un handicap, seul le statut de locataire protégé est pris en compte pour mettre en place les procédures de relogement.

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• Comment mettre fin au bail d’un locataire protégé ?

Si les locataires protégés ont des droits, ils ont également des devoirs : 
- Payer le loyer ou ne pas accumuler les retards de paiement.
- Faire un usage paisible des lieux loués.

Le tapage nocturne, mais également diurne est considéré comme un usage non paisible des lieux loués.

- Respecter la destination des lieux.

Le locataire doit respecter le caractère bourgeois du logement, c’est-à-dire l’utiliser comme logement d’habitation et pas à d’autres fins.

- Souscrire un contrat d’assurance habitation.

Le locataire a l’obligation d’assurer les risques locatifs issus d’incendies, d’explosions ou de dégâts des eaux.

- Ne pas sous-louer le logement à un tiers, ni le transformer sans autorisation du locataire ou malgré son opposition.

La non-observation de chacun de ces points constitue un motif légitime et sérieux qui peut conduire à la non-reconduction du bail, même si le locataire possède les conditions d’âge et de ressources permettant d’être un locataire protégé en cas de vente ou un locataire protégé en cas de reprise.

Quelles solutions de relogement pour un locataire protégé ?

Le propriétaire doit proposer au locataire, pendant la durée du préavis, une solution de relogement correspondant à ses besoins et ses possibilités et située à proximité.

- Si la commune est divisée en arrondissements, le nouveau logement doit se situer dans le même arrondissement ou dans les arrondissements limitrophes ou dans les communes limitrophes de l'arrondissement.
- Si la commune est divisée en cantons, le nouveau logement doit se situer dans le même canton, ou dans un canton limitrophe appartenant à la même commune ou à une autre commune divisée en canton.
- Dans les autres cas, le nouveau logement doit se situer dans un rayon de 5 km.

Le propriétaire n’a pas obligation de présenter au locataire protégé l’offre de logement de substitution qui répond aux critères légaux, lorsqu’il lui délivre le congé. 
Il dispose pour cela de toute la période de préavis.

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Locataire protégé en cas de vente, de reprise. Ressources ?

Les ressources prises en compte sont celles déclarées à l’administration fiscale, avant déductions ou abattements.
Les revenus exceptionnels sont exclus.

Plafond des ressources de 2020 à ne pas dépasser pour donner congé en 2022
- Locataire de plus de 65 ans à la date échéance du bail
- Revenus à la date de notification.
- Locataires de moins de 65 ans ayant à sa charge une personne de plus de 65 ans à la date d’échéance du bail
- Montant cumulé des revenus des personnes vivant dans le logement, à la date de notification
N. personnes Types de personnes IDF Autre région
Paris limitrophe Autre commune
1 1 personne seule 24 316 € 24 316 € 21 139 €
1 personne seule ayant la carte mobilité inclusion invalidité 36 341 € 36 341 € 28 231 €
2 2 personnes 36 341 € 36 341 € 28 231 €
Situation particulière : - Jeune couple - 2 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité - 1 personne seule avec 1 personne à charge 47 639 € 43 684 € 33 949 €
3 3 personnes 47 639 € 43 684 € 33 949 €
Situation particulière : - 3 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité - 1 personne seule avec 2 personnes à charge 56 878 € 52 326 € 40 985 €
4 4 personnes 56 878 € 52 326 € 40 985 €
Situation particulière : - 4 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité - 1 personne seule avec 3 personnes à charge 67 672 € 61 944 € 48 214 €
5 5 personnes 67 672 € 61 944 € 48 214 €
Situation particulière : - 1 personne avec 4 personnes à charge - 5 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité 76 149 € 69 707 € 54 338 €
6 et plus 6 personnes 76 149 € 69 707 € 54 338 €
Par personne supplémentaire + 8 486 € + 7 767 € + 6 061 €

Source : Demarches.interieur.gouv.fr MINISTÈRE DE L’INTÉRIEUR

Voilà le principal à savoir pour résilier le bail d’un locataire protégé en cas de vente ou de reprise.

Consulter également dans notre séquence « Congés du propriétaire bailleur »
- Donner congé à son locataire
- Le congé pour vente
- Le congé pour reprise

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