Marchand de biens fiscalité : tout ce qu’il faut savoir

Publié le
August 16, 2022
par Kévin Savonni

Nous avons déjà dans ce blog, abordé le statut de marchand de biens et, si nous avions parlé de sa fiscalité favorable, nous n’avions pas développé le sujet.
Nous allons donc développer aujourd’hui la partie : marchand de biens fiscalité.

Que faut-il savoir de l’imposition marchand de biens ?

Voici des explications sur l’imposition plus-value marchand de biens qui, nous l’espérons, vous seront utiles. 

Imposition marchand de biens : fiscalité applicable

Avant d’aborder l’imposition plus-value marchand de biens (nous verrons d’ailleurs, en fin d’article, que ces termes ne sont pas exacts) il faut savoir que trois conditions cumulatives définissent l’activité de marchand de biens :
- Le caractère habituel des opérations d’achat revente.
- L’intention de revendre les biens (avec profits) lors de leur acquisition.

En effet, l’intention spéculative est constitutive de l’activité de marchands de biens
- L’opération doit porter sur des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou des parts de sociétés immobilières.

Le marchand de bien est un commerçant qui doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés. Il est tenu de tenir une comptabilité et de déposer les comptes annuels au greffe du Tribunal de commerce.

Ses frais de notaire sont réduits.

• Marchand de biens fiscalité : catégorie BIC

Les produits des cessions que réalise le marchand de biens sur un exercice fiscal appartiennent à la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). 
Il est assujetti à la TVA sur ses marges brutes.

Différentes formes de sociétés permettent d’exercer l’activité commerciale de marchand de biens : 
SAS (société par actions simplifiée)
SARL (société à responsabilité limitée)
SASU (société par actions simplifiée unipersonnelle)
EURL (entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée)

- Les sociétés les plus pertinentes pour exercer l’activité de marchands de biens sont la SAS dirigée par un président et la SARL dirigée par un gérant. De nombreux marchands de biens sont d’ailleurs en SAS.

La principale différence entre les deux types de société tient davantage au statut de leur dirigeant qu’à leur dénomination :
- Le président de la SAS cotise à l’URSSAF
- Le gérant de la SARL cotise à la SSI (sécurité sociale des indépendants)
- Les SASU et les EURL sont des entreprises possédant un associé unique.

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• Marchand de biens fiscalité SAS et SARL

La SAS et la SARL sont imposées à l’IS.
Le taux d’imposition s’élève à 25% depuis 2022, avec application d’un taux réduit de 15% jusqu’à 38 120 €.

- En SAS, les associés peuvent décider de distribuer le bénéfice sous forme de dividendes. Dans ce cas, les bénéfices auront été imposés deux fois : à l’IS pour la SAS et à l’IR pour les associés.

- En SARL, la fiscalité des dividendes après distribution dépend de la forme juridique de chaque associé.
Précisons également que si la SARL est en principe soumise à l’IS, les associés peuvent opter pour l’IR (impôt sur le revenu).

- Les SASU sont imposés de plein droit à l’IS. Mais, l’associé unique peut comme en SARL, sous conditions, opter pour l’IR.
Dans ce cas, les plus-values sont imposées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

- Les EURL sont imposées au barème progressif de l’impôt sur les revenus auquel il convient d’ajouter les prélèvements sociaux.

• Imposition marchand de biens : la TVA applicable

En tant que professionnel de l’immobilier, le marchand de biens est assujetti à la TVA et le régime applicable dépend du type d’opération (biens neufs, anciens, terrains...) et du partenaire de la transaction (professionnels ou particuliers).

• Pour les biens immobiliers anciens (achevés depuis plus de cinq ans), le marchand de biens peut :

- Le vendre sans TVA.
- Choisir la TVA sur marge.

À privilégier si l’immeuble a subi d’importants travaux de rénovation et a été vendu à un particulier qui ne déduit pas la TVA pour éviter les 20% de majoration, car la TVA déductible des travaux peut être supérieure à la TVA sur marge.
Résultat : il y a création d’un crédit de TVA sans augmentation du prix d’acquisition pour l’acheteur.

- Opter pour la TVA sur le prix total
L’option est intéressante si celui qui vend le bien au marchand de biens est lui-même un professionnel et qu’au final, l’immeuble est revendu à un autre assujetti à la TVA.

• Pour les biens immobiliers neufs et assimilés neufs (rénovation lourde, proche de la reconstruction), le marchand de biens est assujetti à la TVA intégrale.

• Pour les terrains à bâtir :
La possibilité d’être assujetti au régime de la TVA sur marge ou de la TVA intégrale a été remise en cause par la CJUE qui n’autorise plus, dans la majorité des cas, le régime de la marge, à la cession de terrains acquis non bâtis revendus comme terrains à bâtir.

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Imposition plus-value marchand de biens : bon à savoir

Les termes « plus-value » ne sont pas ceux qui devraient être employés quand on parle des bénéfices d’un marchand de biens. Ils concernent davantage les particuliers. 

Les marchands de biens ne sont pas imposés opération par opération comme c’est le cas pour les particuliers mais sur les bénéfices qu’ils réalisent au cours de leur exercice fiscal.
Il est plus exact de parler de marge brute.

Ces bénéfices correspondent à la différence entre le total des prix d’achat (auquel on a ajouté tous les frais et toutes les dépenses rattachées à l’opération et à l’activité) et le total des prix de cession.
Les montants imputables à l’activité de marchand de biens sont nombreux, ils vont des frais de notaire au géomètre en passant par les artisans, le conseil juridique, la comptabilité...
Les frais de fonctionnement de la société sont également pris en compte (déplacements, internet, téléphone...)
Lors d’un achat en nom propre les frais déductibles pour calculer la plus-value sont nettement moins importants.

Nous allons clore le sujet « Marchand de biens fiscalité ». 
Nous espérons avoir répondu aux questions que vous vous posiez sur l’imposition marchand de biens, ou plus exactement sur l’imposition marge brute marchand de biens, maintenant que vous savez pourquoi il ne faut pas parler d’imposition plus-valuemarchand de biens.

Démarrons notre collaboration

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