Bâtiments anciens : modification du nouveau DPE juillet 2021

Publié le
January 16, 2022
par Kévin Savonni
Sommaire

J’avais déjà traité du nouveau DPE en septembre 2021, mais un grand nombre d’entre vous continuent à revenir vers moi ne sachant plus très bien ce qu’il en est du « DPE juillet 2021 », mis en place au 1er juillet, suspendu dès le 24 septembre, bénéficiant de l’arrêté correctif du 8 octobre, publié le 14 octobre au Journal Officiel pour une disponibilité au 1er novembre 2021.

Je vais essayer de vous aider à y voir clair dans cet Imbroglio ?


Le nouveau DPE ne voyait que des passoires thermiques... 

Pour rappel, depuis 2006, le DPE (diagnostic de performance énergétique) est le document de référence lors d’une vente immobilière ou d’une location. Établi par un diagnostiqueur, il informe le futur acquéreur ou le locataire des performances énergétiques du bien.
Dans l’optique de devenir un véritable outil dans la politique de rénovation énergétique, un nouveau DPE était entré en vigueur depuis le 1er juillet 2021.

Mais, des anomalies ont été constatées sur les résultats de ce nouveau DPE.
Un très grand nombre de logements construits avant 1975 se sont retrouvés classés F ou G, avec le DPE juillet 2021 c’est-à-dire considérés comme des passoires thermiques. 

Quand on sait que dès 2025, les logements classés G seront interdits à la location, on peut facilement s’imaginer l’inquiétude des propriétaires et des bailleurs. 

Les DPE sur les logements anciens ont donc été suspendus le 24 septembre par la ministre déléguée au Logement, Emmanuelle Wargon.

Suite des aventures du nouveau DPE juillet 2021 : 
Après une période de transition où les diagnostiqueurs ont réalisé des DPE selon l’ancienne méthode de calcul en mentionnant qu’ils les corrigeraient ultérieurement, les DPE ont pu reprendre à partir du 1er novembre.

Les logements qui avaient été classés F ou G, du fait des modes de calcul, du DPE juillet 2021 peuvent bénéficier, sans frais supplémentaires, de nouveaux DPE. Idem pour les logements classés D ou E.
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Pour les logements construits avant 1975 et classés F ou G, les DPE seront réédités de manière automatique par les diagnostiqueurs, sans frais pour les propriétaires.
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Pour les logements construits avant 1975 et classés D ou E, les propriétaires pourront demander une réédition de leur DPE, sans frais supplémentaire.

Les diagnostiqueurs seront indemnisés des frais engagés par la réédition de ces DPE. Service-Public.fr

L’arrêté du 8 octobre modifiant la méthode de calcul et les modalités d’établissement du nouveau DPE juillet 2021 porte sur :
- Les déperditions de l’enveloppe.
- Les déperditions par ouverture des fenêtres.
- La perméabilité des bâtiments.
- Les auxiliaires de distribution d’eau chaude sanitaire.
- L’évaluation des coûts annuels d’énergie du logement.

Source : ministère de la Transition écologique


Après 1975, il n’y a pas de modification du nouveau DPE

Les 4 principales caractéristiques du DPE juillet 2021 sont toujours d’actualité : 
- Nouvelle méthode de calcul.
- Opposabilité.
- Présence obligatoire sur toute annonce immobilière (en 2022).
- Fusion des DPE Vente et location.


Nouvelle méthode de calcul (3CL) toujours appliquée

La méthode sur facture est terminée, seule la méthode conventionnelle 3CL reste valable. 

Elle s’appuie sur une analyse des caractéristiques du bâti (isolation, surfaces vitrées, matériaux de mise en œuvre, modes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire, etc.)
Mais, elle connaît une évolution avec le nouveau DPE, puisqu’elle prend désormais en compte la consommation énergétique liée aux cinq usages énergétiques du logement : chauffage, eau chaude sanitaire, refroidissement, éclairage, auxiliaires (VMC…).

Un effet doublement positif pour Revenus-Locatifs.com.
Nous prenons ce changement très positivement car il va dans le sens des préoccupations de notre architecte HMONP qui cherche à toujours réduire l’impact de l’empreinte carbone,  et fait monter la valeur verte des logements que nous rénovons avant de les proposer à la location.
De plus, la mauvaise note attribuée aux biens dégradés que nous chassons pour nos clients investisseurs, fait significativement baisser leur prix d’acquisition.

Pour une location saisonnière ou avec un bail rural, le DPE n’a pas à être fourni au locataire.
Le DPE avec mention tertiaire ne bénéficie pas des nouvelles mesures, le DPE des commerces reste sur le modèle factures.

Caractère toujours juridiquement opposable - loi ELAN.

En cas d’inexactitude sur le diagnostic, la responsabilité contractuelle du vendeur ou du propriétaire-bailleur peut être engagée.
« Le caractère opposable du DPE lui confère donc, désormais, une portée contractuelle au même titre que les autres diagnostics immobiliers (plomb, amiante, termites).
En conséquence, en cas d’erreur du diagnostic, la responsabilité du vendeur ou du bailleur peut être engagée par l’acquéreur ou par le locataire qui a subi un préjudice. »  ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement)

Avant le 1er juillet, le DPE était certes obligatoire, mais il avait une valeur seulement informative. Dorénavant, avec le nouveau DPE, l’acheteur ou le locataire peut se retourner contre eux si l’irrégularité leur cause un préjudice.

- Les sanctions : "En présence d’un diagnostic de performance énergétique erroné, la Cour de cassation juge que l’indemnisation par le professionnel doit se faire au titre de la perte de chance pour l’acquéreur de renoncer à acquérir le bien immobilier litigieux ou de l’acquérir à des conditions plus avantageuses."

L’opposabilité du nouveau DPE juillet 2021 permet une indemnisation bien plus importante qu’avec l’ancien DPE.
Celle-ci peut aller jusqu’à une indemnisation du préjudice subi en plus du remboursement des travaux d’isolation permettant d’atteindre la performance annoncée dans le diagnostic inexact.

Dans certains cas, la vente ou le bail peuvent même se voir annuler.
S’il est avéré qu’il s’agit d’un diagnostic non certifié, une amende de 1500 € (3000 € en cas de récidive) peut s’appliquer.
La responsabilité contractuelle liée au diagnostiqueur peut être engagée. Mais, il sera nécessaire de prouver l’erreur pour pouvoir engager sa responsabilité.
« On peut imaginer des situations dans lesquelles le diagnostiqueur qui a vu sa responsabilité engagée va se retourner contre le donneur d’ordre et inversement. En revanche, aucune responsabilité ne peut être engagée pour les recommandations de travaux » Dom-Expert

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Toujours 2 étiquettes et 7 classes allant de A à G

Les étiquettes :
- Une étiquette énergie pour connaître la consommation d’énergie primaire.
- Une étiquette climat pour connaître la quantité de gaz à effet de serre.

Les classes :
- Classe A (meilleure performance) : moins de 70 kWh/m2/an pour la classe énergie et moins de 6 kg/m2/an pour la classe climat.
- Classe G (plus mauvaise performance) : Plus de 420 kWh/m2/an pour la classe énergie et plus de 100 kg/m2/an pour la classe climat.

Attention, certaines sources annoncent que le nouveau DPE ne propose qu’une seule étiquette par lettre (A à G) englobant l’énergie et les gaz à effet de serre (GES) et que la plus mauvaise des performances est retenue.
L’information que nous publions (2 étiquettes) provient du site du Ministère de la Transition écologique.

La FNAIM estime que 45 % des biens vont changer de classe.

• Prise en compte de la localisation : Les seuils étiquettes peuvent varier selon le département et l’altitude pour les étiquettes E, F et G.
• Fin des DPE vierges : Un DPE vierge ou DPE blanc ou DPE sans étiquette énergie et climat, était un diagnostic qui ne fournissait pas d’indication sur la consommation énergétique et la production annuelle d’émissions de gaz à effet de serre.
• Fin des passoires thermiques :
Biens de catégories G
- Interdits à la location à partir de 2025.
Biens de catégorie F
- Mêmes sanctions en 2028.

Présence toujours obligatoire sur les annonces immobilières

À partir du 1er janvier 2022, le nouveau DPE sera obligatoire sur toutes les annonces immobilières en ligne et en vitrine.

Devront figurer :
- L’étiquette énergie
- L’étiquette climat
- L’estimation de la facture annuelle

Les biens aux DPE de catégorie F et G devront faire figurer sur leurs annonces la mention « Logement à consommation énergétique excessive ».

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La durée de validité et la lecture du DPE juillet 2021

• Durée de validité des diagnostics

- Pour les DPE effectués après le 1er juillet 2021 :
Le diagnostic énergétique est opposable et valable pendant 10 ans.
Si des travaux de rénovation énergétique sont effectués durant la période de validité, un nouveau diagnostic sera exigé dès la fin des travaux.

- Pour les DPE effectués avant le 1er juillet 2021 :
Le diagnostic n’est pas opposable et sa durée de validité se voit modifiée.
- Diagnostic énergétique réalisé entre le 1er juillet 2013 et le 1er juillet 2017 : valable jusqu’au 31 décembre 2022.
- Diagnostic énergétique réalisé entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 : valable jusqu’au 31 décembre 2024.

• Lire le nouveau DPE

Au-delà du changement de look, il comporte :
- Des informations essentielles sur le logement
- L’étiquette consommation d’énergie
- L’étiquette taux d’émission de gaz à effet de serre
- L’estimation de la facture énergétique et le coût détaillé par usage énergétique du bâtiment.

L’ensemble du diagnostic apporte des éléments sur la qualité de la ventilation, de l’isolation thermique
Le diagnostiqueur peut apporter des recommandations sur des travaux éventuels et des recommandations sur l’utilisation des équipements présents.

De nombreuses informations sont apportées sous forme de pictogrammes facilement compréhensibles.‍

Par suite du rétropédalage du ministère du Logement, j’espère avoir pu vous éclairer sur ce sujet concernant la performance énergétique des bâtiments et ses répercussions pour les vendeurs et les bailleurs.

Kévin Savonni

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