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Faut-il créer une SCI (société civile immobilière) ?

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La création d’une SCI (société civile immobilière) permet d’acheter facilement un bien immobilier à plusieurs.
Les parts sociales de la société sont réparties entre les associés proportionnellement au montant de leurs apports.
Créer une SCI
est pertinent pour acquérir et/ou gérer un bien immobilier en famille et éviter les règles de l’indivision qui compliquent la transmission du patrimoine.

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• LA SCI FAMILIALE

Elle est créée par les membres d’une même famille (deux personnes au minimum) qui deviennent des associés de la société.

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- Éviter les querelles familiales
Un gérant, qui peut être un associé de la société ou un tiers, est désigné pour s’occuper du bien, ce qui évite les tensions qui pourraient exister entre les associés quant à la gestion de celui-ci.
Il est fréquent d’avoir recours à la SCI familiale dans le cas d’un héritage entre plusieurs enfants.

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- Éviter la dislocation du patrimoine
Créer une SCI
permet d’échapper à l’un des principaux inconvénients de l’indivision : le droit de véto que possède chaque indivisaire sur les décisions qui concernent le bien immobilier.
Dans une SCI familiale, le patrimoine reste entier, puisque les droits de chaque héritier ne sont que des parts sociales et non une fraction du patrimoine.
Le patrimoine ne peut pas être divisé entre les associés.

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- Choisir le mode d’imposition (SCI à l’IR ou à l’IS)
- Dans une SCI à L’IS (impôt sur les sociétés), ce ne sont pas les associés qui paient l’impôt. 
La SCI est directement imposée. 
Elle doit tenir une comptabilité et peut reporter les éventuels déficits sur les exercices comptables ultérieurs et prendre en compte l’amortissement.
Les associés ne sont imposés qu’en cas de distribution de dividendes.

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- Dans une SCI à l’IR, chaque associé est imposé personnellement à l’IR dans la catégorie des revenus des capitaux mobiliers, sur le résultat qui lui revient, au prorata de ses parts.
Des prélèvements sociaux sont également dus sur les revenus fonciers.

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- Risquer d’être assujetti à la TVA
Si, en principe, une SCI n’est pas soumise à la TVA, les locations meublées, elles, sont automatiquement assujetties au régime de la TVA.
L’option est possible pour la location non meublée de locaux professionnels.

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• SCI familiale ou classique ?

Aucune des deux ne peut être unipersonnelle et la principale différence tient à la qualité des associés.

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- La SCI familiale
Elle est avant tout créée pour faciliter la transmission du patrimoine et éviter l’indivision dans le cadre d’une succession.

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- La SCI classique
Elle doit répondre à l’un de ces trois objectifs :
- Gestion d’immeubles.
- Mise en location d’un patrimoine immobilier.
- Construction d’un immeuble en vue de sa revente.

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Dans les SCI classiques, on distingue les SCI de location, les SCI d’attribution, les SCI de construction-vente et les SCI de jouissance.

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• Alors, créer une SCI, ou non ?
Tout dépend de votre stade patrimonial.
- Nous préconisons la SCI à l’IR, donc la location nue, si vous souhaitez générer du revenu complémentaire à consommer rapidement. 
- Privilégiez la SCI à l’IS, location nue ou meublée, si vous êtes dans une optique patrimoniale. 
Celle-ci permet de décaler le paiement de l’impôt après la période de capitalisation. 
Notre recommandation :
S’il s’agit de votre premier investissement, la SCI est surdimensionnée.
Inutile de vous imposer ses contraintes et ses coûts de création. 
Investissez en direct, pratiquez la location nue et meublée, il sera toujours temps d’envisager de créer une SCI quand votre patrimoine sera plus conséquent.
De plus, il n’est pas toujours aisé de se faire financer par la banque quand on veut emprunter en SCI en tant que particulier, ce genre de montage étant surtout fréquent chez les professionnels.

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Consulter sur notre blog :

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