La fiscalité appliquée aux opérations de promotion immobilière

Promotion immobilière à caractère habituel et spéculatif, ou bien à caractère occasionnel, taxes d’urbanisme, TVA, droits d’enregistrement, taxation des profits… la fiscalité des opérations de promotion immobilière est un sujet complexe où la moindre erreur peut coûter cher.

Chez Revenus-Locatifs.com, nous nous appuyons sur les connaissances et le métier de notre avocat fiscaliste pour nous accompagner dans les opérations de promotion immobilière que nous pouvons être amenés à réaliser.

Nous allons, néanmoins, en aborder ici les grandes lignes.
Pour le sujet particulièrement délicat de la TVA sur marge des cessions des terrains à bâtir, consulter sur notre blog l’article « TVA sur marge dans l’immobilier, la réponse de la CJUE »

I. QU’EST-CE QUE LA PROMOTION IMMOBILIÈRE, PRÉCISÉMENT ?

La promotion immobilière consiste à produire, de manière occasionnelle ou habituelle, des biens immobiliers qui sont destinés à être vendus à des acquéreurs. Ceux-ci peuvent les occuper ou en assurer l’exploitation.

Il peut s’agir d’actifs immobiliers de toutes sortes : logements collectifs ou individuels, locaux industriels, bureaux, commerces…

La promotion immobilière couvre l’ensemble des opérations jusqu’à la livraison du bien.


II. COMMENT DIFFÉRENCIER UN PROMOTEUR IMMOBILIER OCCASIONNEL ET UN PROMOTEUR IMMOBILIER HABITUEL ?

On peut également parler de promoteurs immobiliers non professionnels et professionnels.

Le terme de promoteur immobilier occasionnel (non professionnel) désigne obligatoirement des particuliers, car un promoteur immobilier professionnel exerce cette fonction de manière habituelle puisqu’il en a fait son métier. Il est évident que la notion d'habitude est sous-jacente à la profession exercée ou à l'objet social défini dans les statuts.


III. QUE DIT L’ADMINISTRATION FISCALE ?

Ce que dit le Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFIP) : 

Première opération ou opération isolée

En règle générale, c'est par un contrôle a posteriori que le service pourra juger du caractère habituel et de l'intention de revendre lorsqu'il s'agit d'une première opération ou d'une opération isolée.

Dans la généralité des cas, ce contrôle doit permettre de juger, sans réelles difficultés, du caractère imposable ou non de l'opération puisque le service disposera du recul nécessaire pour apprécier l'importance de cette opération et l'activité présente ou passée du cédant.

Un problème se pose cependant dans le cas d'opérations isolées de faible importance, dénouées par un nombre limité de ventes : dans cette situation, en effet, la frontière entre le caractère habituel ou occasionnel est difficile à établir.

À titre de règle pratique, les opérations de construction comportant moins de dix appartements, cinq maisons individuelles ou 500 m2 de bureaux ou locaux commerciaux, et réalisées par une personne physique sont présumées être effectuées dans le cadre de la simple gestion de son patrimoine privé, sauf si l'examen des circonstances de fait permet de démontrer que le cédant a, en fait, réalisé une opération qui s'intègre dans un ensemble d'opérations visées aux 1° et 1° bis du I de l'article 35 du CGI. Cette règle ne concerne pas les contribuables qui, compte tenu d'opérations immobilières réalisées par ailleurs, peuvent être considérés comme ayant une activité de marchand de biens ni les sociétés civiles de construction-vente et les sociétés en nom collectif réalisant les mêmes opérations.

À l'inverse, une opération de construction portant sur un nombre de lots supérieur aux chiffres indiqués ci-dessus est présumée entrer dans les prévisions du 1° bis du I de l'article 35 du CGI, sauf si les circonstances démontrent à l'évidence l'absence d'intention de vendre ou de caractère habituel. Les justifications produites à cet effet doivent être appréciées strictement.

Remarque : Si le profit est considéré comme réalisé dans le cadre de la gestion du patrimoine du cédant, il relève du régime d'imposition des plus-values des particuliers (CGI, art. 150 U et suivants et BOI-RFPI-PVI et suivants).

Cession d’immeubles construits depuis de nombreuses années

Il est admis que l'intention de revendre est a priori écartée lorsque la vente des immeubles intervient quinze ans ou plus après leur achèvement. Mais il ne s'agit là que d'une règle pratique. Il n'est donc pas exclu que des profits consécutifs à la vente d'immeubles achevés depuis plus de quinze ans soient exceptionnellement imposés lorsqu'il est manifestement établi qu'ils avaient été construits en vue de la vente. Pratiquement, une telle situation n'est susceptible de se présenter que lorsque l'opération de construction est réalisée par un professionnel du commerce des biens ou de la promotion immobilière et que les immeubles vendus peuvent être réputés figurer dans le stock immobilier de ce dernier.

À l'inverse, la vente d'immeubles construits depuis moins de quinze ans peut être exclue du champ d'application du 1° bis du I de l'article 35 du CGI si le cédant est en mesure de prouver qu'il a construit sans intention de vendre.

Bien entendu, le profit dégagé par la vente d'un immeuble construit depuis plus de quinze ans demeure éventuellement imposable suivant le régime d'imposition des plus-values prévu aux articles 150 U et suivants du CGI (BOI-RFPI-PVI et suivants).

Profits de construction occasionnels

L'application des 1° et 1° bis du I de l'article 35 du CGI étant d'application strictement limitée aux personnes qui procèdent à titre habituel à des opérations d'achat et de revente, le régime des bénéfices industriels et commerciaux n'est pas applicable aux profits de constructions occasionnels. Ces derniers relèvent du régime d'imposition des plus-values privées défini aux articles 150 U et suivants du CGI (BOI-RFPI-PVI et suivants).


III. QUELLE EST LA FISCALITÉ DU PROMOTEUR POUR LES OPÉRATIONS AYANT UN CARACTÈRE OCCASIONNEL ?

La fiscalité des plus-values

Le profit immobilier réalisé par les particuliers est un profit occasionnel imposé dans la catégorie des plus-values des particuliers.

La plus-value immobilière réalisée en vendant un bien immobilier (hors résidence principale) est imposée à l’impôt sur le revenu au taux de 19%.

Une taxe supplémentaire s’applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €. Son taux varie de 2 à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée.

Au-delà de cet impôt forfaitaire, la taxation de la plus-value immobilière comprend aussi 17,2% de charges sociales.

La TVA

Pas de TVA pour le vendeur quelle que soit la nature de la transaction.


IV. QUELLE EST LA FISCALITÉ DU PROMOTEUR POUR LES OPÉRATIONS AYANT UN CARACTÈRE HABITUEL ET SPÉCULATIF ?

L’activité peut être exercée en tant que particulier, société civile de construction-vente (SCCV), société par actions simplifiée (SAS) ou société à responsabilité limitée (SARL).

Pour les particuliers

Le profit de construction (différence entre le prix de vente et le prix de revient du terrain et des constructions) est imposable à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

C’est donc le taux marginal de l’impôt sur le revenu (TMI) qui s’applique, sans oublier les 17,20% de prélèvements sociaux.

L’imposition peut être forte (45% pour la tranche la plus élevée des revenus du foyer).

L’opération présentant un caractère habituel, le particulier promoteur immobilier est assujetti à la TVA au taux de 20% sur le prix total de vente du bien immobilier. 

La TVA sur les travaux de construction est récupérable.

Pour les SCCV

Même fiscalité que pour les particuliers. Les bénéfices sont imposés entre les mains des associés personnes physiques.

Pour les SAS et les SARL

Ces sociétés sont soumises à l’impôt sur les sociétés (IS).

- TVA au taux de 20% sur le prix total de vente du bien immobilier. 

- Profits de construction soumis à l’IS.


IV. QUELLES SONT LES TAXES QUE DOIVENT ACQUITTER LES PROMOTEURS IMMOBILIERS

On compte trois taxes de nature fiscale : la taxe d’aménagement, le versement pour sous-densité (VSD), la redevance d’archéologie préventive.

La taxe d’aménagement

Son calcul :

Surface taxable de construction x Valeur forfaitaire x Taux

• La surface taxable de construction est proche de la surface plancher. Elle est définie par l’article R 331-7 du code de l’urbanisme.

• La valeur forfaitaire au m2 est fixée par décret chaque année.

• Le taux est composé :

- D’une part communale ou intercommunale fixée par délibération, utilisée pour le financement des équipements publics.

- D’une part départementale qui ne peut être supérieure à 2,5%, affectée au financement des espaces naturels sensibles (TDENS) et des conseils d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement (TDCAUE).

Le versement pour sous-densité

Cet « impôt » vise à limiter l’étalement urbain en taxant les nouvelles constructions n’atteignant pas un seuil minimal de densité de bâti.

Il ne peut être supérieur à 25 % de la valeur du terrain.

Les communes peuvent fixer un seuil minimal de densité. En deçà, les constructeurs doivent s’acquitter d’une somme calculée selon la règle ci-dessous ;

Versement pour sous-densité :
Valeur déclarée du bien / 2 x [(Surface de construction appliquant le seuil* - Surface construite) / Surface de construction appliquant le seuil*].

*On entend par seuil, le seuil minimal de densité par secteur (SMD). Il est fixé pour une durée minimale de trois ans à compter de la date d’entrée en vigueur de la délibération l’ayant institué.

La redevance d’archéologie préventive

Il s’agit d’une taxe d’urbanisme à acquitter dès que les travaux affectent le sous-sol.

Elle est calculée sous les mêmes modalités que la taxe d’aménagement avec un taux fixé à 0,4 %.


Nous rappelons que la fiscalité appliquée aux opérations de promotion immobilière est complexe et conseillons de faire appel aux services d’un avocat fiscaliste.


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