Publié le
18.10.21
par Kévin Savonni

Depuis 2006, le DPE (diagnostic de performance énergétique) est le document de référence lors d’une vente immobilière ou d’une location. 
Établi par un diagnostiqueur, il informe le futur acquéreur ou le locataire des performances énergétiques du bien.
Dans l’optique de devenir un véritable outil dans la politique de rénovation énergétique, un nouveau DPE est entré en vigueur depuis le 1er juillet 2021.

Considéré plus fiable que l’ancien, il indique avec précision pour le logement concerné :
- Sa consommation en énergie primaire 
- Ses émissions de gaz à effet de serre
Il présente également une estimation du prix en euros de la facture énergétique (+/- 15%).

Chez Revenus-Locatifs.com, nous sommes spécialistes de l’investissement locatif, clé en main en Île-de-France et de fait, confrontés à ce diagnostic à chaque vente ou location d’un bien immobilier. C’est-à-dire très souvent.


I. QUE CHANGE LE NOUVEAU DPE ?

- Nouvelle méthode de calcul.
- Opposabilité.
- Présence obligatoire sur toute annonce immobilière (en 2022).
- Fusion des DPE Vente et location.


Une nouvelle méthode de calcul.

La méthode sur facture est terminée, seule la méthode conventionnelle 3CL reste valable.
Elle s’appuie sur une analyse des caractéristiques du bâti (isolation, surfaces vitrées, matériaux de mise en œuvre, modes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire, etc.)
Mais, elle connaît une évolution avec le nouveau DPE, puisqu’elle prend désormais en compte la consommation énergétique liée aux cinq usages énergétiques du logement :
chauffage, eau chaude sanitaire, refroidissement, éclairage, auxiliaires (VMC…).

Un effet doublement positif pour Revenus-Locatifs.com

Nous prenons ce changement très positivement car il va dans le sens des préoccupations de notre architecte et fait monter la valeur verte des logements que nous rénovons avant de les proposer à la location.
De plus, la mauvaise note attribuée aux biens dégradés que nous chassons pour nos clients investisseurs, fait significativement baisser leur prix d’acquisition.

Pour une location saisonnière ou avec un bail rural, le DPE n’a pas à être fourni au locataire.
Le DPE avec mention tertiaire ne bénéficie pas des nouvelles mesures, le DPE des commerces reste sur le modèle factures.

Il est juridiquement opposable (Loi ELAN)

En cas d’inexactitude sur le diagnostic, la responsabilité contractuelle du vendeur ou du propriétaire-bailleur peut être engagée.
« Le caractère opposable du DPE lui confère donc, désormais, une portée contractuelle au même titre que les autres diagnostics immobiliers (plomb, amiante, termites). 
En conséquence, en cas d’erreur du diagnostic, la responsabilité du vendeur ou du bailleur peut être engagée par l’acquéreur ou par le locataire qui a subi un préjudice. »  ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement)

Avant le 1er juillet, le DPE était certes obligatoire, mais il avait une valeur seulement informative.
Dorénavant, l’acheteur ou le locataire peut se retourner contre eux si l’irrégularité leur cause un préjudice.

Les sanctions

"En présence d’un diagnostic de performance énergétique erroné, la Cour de cassation juge que l’indemnisation par le professionnel doit se faire au titre de la perte de chance pour l’acquéreur de renoncer à acquérir le bien immobilier litigieux ou de l’acquérir à des conditions plus avantageuses."
L’opposabilité du DPE permet une indemnisation bien plus importante qu’avec l’ancien DPE.
Celle-ci peut aller jusqu’à une indemnisation du préjudice subi en plus du remboursement des travaux d’isolation permettant d’atteindre la performance annoncée dans le diagnostic inexact.
Dans certains cas, la vente ou le bail peuvent même se voir annuler.

S’il est avéré qu’il s’agit d’un diagnostic non certifié, une amende de 1500 € (3000 € en cas de récidive) peut s’appliquer.
La responsabilité contractuelle liée au diagnostiqueur peut être engagée
. Mais, il sera nécessaire de prouver l’erreur pour pouvoir engager sa responsabilité.
« On peut imaginer des situations dans lesquelles le diagnostiqueur qui a vu sa responsabilité engagée va se retourner contre le donneur d’ordre et inversement. En revanche, aucune responsabilité ne peut être engagée pour les recommandations de travaux » Dom-Expert


II. QUEL EST LE NOUVEAU CLASSEMENT ?

2 étiquettes, 7 classes allant de A à G.

• Les étiquettes :
- Une étiquette énergie
pour connaître la consommation d’énergie primaire
- Une étiquette climat
pour connaître la quantité de gaz à effet de serre

• Les classes :

Classe A (meilleure performance) :  moins de 70 kWh/m2/an pour la classe énergie et moins de 6 kg/m2/an pour la classe climat.
Classe G (plus mauvaise performance)
: Plus de 420 kWh/m2/an pour la classe énergie et plus de 100 kg/m2/an pour la classe climat.

Attention, certaines sources annoncent que le nouveau DPE ne propose qu’une seule étiquette par lettre (A à G) englobant l’énergie et les gaz à effet de serre (Ges) et que la plus mauvaise des performances est retenue. 
L’information que nous publions (2 étiquettes) provient du site du Ministère de la Transition écologique.

La FNAIM estime que 45% des biens vont changer de classe.

Prise en compte de la localisation

Les seuils étiquettes peuvent varier selon le département et l’altitude pour les étiquettes E, F et G.

La fin des DPE vierges

Un DPE vierge ou DPE blanc ou DPE sans étiquette énergie et climat, était un diagnostic qui ne fournissait pas d’indication sur la consommation énergétique et la production annuelle d’émissions de gaz à effet de serre.

La fin des passoires thermiques

Biens de catégories G 
- Interdits à la location à partir de 2023 
- Considérés comme indécents en 2025. 

Biens de catégorie F

- Mêmes sanctions en 2028.


III. QUELS CHANGEMENTS POUR LES ANNONCES IMMOBILIÈRES ? 

À partir du 1er janvier 2022, le DPE sera obligatoire sur toutes les annonces immobilières en ligne et en vitrine.

Devront figurer :
- L’étiquette énergie
- L’étiquette climat 
- L’estimation de la facture annuelle

Les biens aux DPE de catégorie F et G devront faire figurer sur leurs annonces la mention « Logement à consommation énergétique excessive ».


IV. QUELLES SONT LES NOUVELLES DURÉES DES DIAGNOSTICS ?

Pour les DPE effectués après le 1er juillet 2021 

Le diagnostic énergétique est opposable et valable pendant 10 ans. 
Si des travaux de rénovation énergétique sont effectués durant la période de validité, un nouveau diagnostic sera exigé dès la fin des travaux.

Pour les DPE effectués avant le 1er juillet 2021 

Le diagnostic n’est pas opposable et sa durée de validité se voit modifiée.
- Diagnostic énergétique réalisé entre le 1er juillet 2013 et le 1er juillet 2017 : valable jusqu’au 31 décembre 2022.
- Diagnostic énergétique réalisé entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 : valable jusqu’au 31 décembre 2024.


V. QUE CONTIENT LE NOUVEAU DPE ?

Au-delà du changement de look, il comporte : 
- Des informations essentielles sur le logement 
- L’étiquette consommation d’énergie
- L’étiquette taux d’émission de gaz à effet de serre 
- L’estimation de la facture énergétique et le coût détaillé par usage énergétique du bâtiment.

L’ensemble du diagnostic apporte des éléments sur la qualité de la ventilation, de l’isolation…
Le diagnostiqueur peut apporter des recommandations sur des travaux éventuels et des recommandations sur l’utilisation des équipements présents. 
De nombreuses informations sont apportées sous forme de pictogrammes facilement compréhensibles.

Ce sujet particulièrement d’actualité concernant la performance énergétique des bâtiments a d’ores et déjà d’importantes répercussions sur l’activité des vendeurs et des bailleurs.

Démarrons notre collaboration