Publié le
25.11.21
par Kévin Savonni

Investissement et défiscalisation peuvent aller de pair quand on connaît les différents dispositifs de défiscalisation. 
Avec la loi Pinel, développer son patrimoine tout en augmentant ses revenus et en payant moins d’impôts est bien plus qu’une idée séduisante : une réalité.

Chez Revenus-Locatifs.com, nous mettons en place les stratégies d’investissement les plus performantes selon le profil de nos clients investisseurs. Bien que nous soyons spécialisés dans l’acquisition de biens anciens à rénover, nous sommes également amenés à réaliser des opérations d’investissement locatif en dispositif Pinel.

Consulter sur notre blog l’article « Comment marche la loi Pinel ? »

Voici les réponses aux questions que vous pouvez vous poser sur ce dispositif qui peut permettre jusqu’à 63 000 € de défiscalisation.

I. QU’EST-CE QUE LA LOI PINEL ?

La loi Pinel est un dispositif d’aide à l’investissement locatif, mis en place par Sylvie Pinel le 1er septembre 2014 pour favoriser la construction de nouveaux logements dans les zones qui en manquent et permettre ainsi de satisfaire la demande locative. 

Il a été introduit par l’article 5 de la loi des finances pour 2015 et a remplacé la loi Duflot qui avait été mise en place par Cécile Duflot le 1er janvier 2013.

Cette loi phare en matière de défiscalisation immobilière favorise l’investissement privé et concerne tous les contribuables français qui souhaitent investir dans un logement neuf.

La loi Pinel remplace la loi Duflot et en reprend les principales modalités en y apportant des assouplissements.

L’actuel gouvernement a reconduit ce dispositif de défiscalisation immobilière jusqu’à fin 2024.


II. QUI PEUT INVESTIR EN LOI PINEL ?

Le dispositif Pinel s’adresse à tous ceux qui investissent, sous conditions, dans des logements neufs ou entièrement réhabilités du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2024.

On peut investir en Pinel en tant que particulier, SCI ou en indivision.

Il est possible de passer par une société civile de placement immobilier (SCPI) qui permet de réduire l’impôt en optimisant le financement.


III. QUELLES SONT LES CONDITIONS POUR BÉNÉFICIER DE LA LOI PINEL ?

Le logement doit impérativement être loué non meublé. Le fisc est en droit de demander le remboursement des avantages perçus s’il s’aperçoit d’une mise en location d’un bien meublé en Pinel.

Des critères de durée de location, de zone géographique, de montant du loyer, de conditions de ressources et d’occupation du bien sont également requis pour pouvoir bénéficier de la loi Pinel.


La durée de location

L’objectif affiché par le gouvernement étant de proposer une solution durable à la pénurie de logements en zones tendues, celui-ci incite à des locations de longue durée.

La durée initiale de l’engagement locatif doit être de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Les taux de réduction d’impôts associés sont différents selon la durée.


La zone géographique 

Toutes les zones ne sont pas éligibles au dispositif Pinel

Seules les zones dans lesquelles la demande de logement est en tension sont concernées. 

La demande évoluant, les zones éligibles peuvent être amenées à changer. Il est donc recommandé de vérifier régulièrement l’état de celles-ci avec un outil de zonage en ligne.

On distingue 5 grandes zones :

Le zonage A / B / C caractérise la tension du marché du logement en découpant le territoire en 5 zones, de la plus tendue ( Abis) à la plus détendue (zone C).

Il s’appuie sur des critères statistiques liés aux dynamiques territoriales (évolution démographie, etc.), à la tension des marchés locaux et aux niveaux de loyers et de prix.

- Zone Abis : comprend Paris et 76 communes des Yvelines, des Hauts-de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise.

- Zone A : agglomération de Paris (dont zone Abis), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés.

- Zone B1 : comprend certaines grandes agglomérations dans lesquelles les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone Abis ou A, quelques villes chères, les départements d’Outre-Mer.

- Zone B2 : centres-villes de certaines grandes agglomérations, grande couronne autour de Paris non située en zone Abis, A et B1, certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés, communes de Corse non situées en zones A ou B1.

- Zone C : reste du territoire.

Source : ministère de la Transition écologique

Conformément à l'article 187 de la loi de finances pour 2019, le dispositif est maintenu dans les zones B2 et C pour les acquisitions ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire avant le 31 décembre 2017, avec signature de l’acte d’acquisition avant le 15 mars 2019.


Le montant du loyer

Pour profiter du dispositif de déduction fiscale, il ne faut pas dépasser un certain plafond de loyers.

Le plafond de loyers se calcule à l’aide d’un barème déterminé en fonction de la zone où se situe le logement et d’un coefficient multiplicateur mis à jour chaque année.


Plafond des loyers Pinel en 2021

Zone Pinel Barême
A 17,55 €/m²
Abis 13,04 €/m²
B1 10,51 /m²
B2 9,13 €/m²

Au 14/04/2021 - Source : Bofip


Coefficient multiplicateur

Logements < 38 m2 : 1,2

Logements > 38m2 : 0,7 + (19/surface pondérée)


Surface pondérée = surface habitable + (surface des annexes /2)


Les conditions de ressources

Plafonds réglementaires de ressources en 2021

Composition du foyer Zone Abis Zone A Zone B1 Zone B2 et C
Personne seule 38 377 € 38 377 € 31 280 € 28 152 €
Couple 57 357 € 57 357 € 41 772 € 37 594 €
Personne seule ou couple + 1 personne à charge 75 188 € 68 946 € 50 233 € 45 210 €
Personne seule ou couple + 2 personnes à charge 89 769 € 82 586 € 60 643 € 54 579 €
Personne seule ou couple + 3 personnes à charge 106 807 € 97 766 € 71 340 € 64 206 €
Personne seule ou couple + 4 personnes à charge 120 186 € 110 017 € 80 399 € 72 359 €
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la 5ème + 13 390 € + 12 258 € + 8 969 € + 8 070 €

Au 14/04/2021 - Source : Bofip


Les critères d’occupation du bien

- Le logement doit être la résidence principale du locataire.
Attention : si le locataire l’utilise comme résidence secondaire, il n’est pas possible de bénéficier des réductions d’impôts de la loi Pinel.
- Il est possible de louer à ses parents ou à ses enfants un logement acheté neuf dans le cadre de la loi de défiscalisation Pinel et de bénéficier de la réduction d’impôt
Pour rappel : la loi Duflot ne permettait pas de louer le bien immobilier à ses proches.


IV. COMMENT EST CALCULÉ L’AVANTAGE FISCAL ?

Pour tirer profit du dispositif Pinel, il faut être imposé sur les revenus. 

Il s’agit d’une déduction fiscale et non d’une réduction de la base imposable, l’économie d’impôt vient directement en déduction du montant de l’impôt sur le revenu et est calculée en pourcentage de la valeur du bien. 

En aucun cas la déduction fiscale ne peut être remboursée par le fisc si elle est supérieure à celui-ci. D’autre part, son excédent n’est pas reportable les années suivantes`

Pour être avantageuse, il faut que la réduction Pinel annuelle soit inférieure ou égale au montant d’impôt sur le revenu dû chaque année, et ce pendant toute la période d’engagement à la location.

Elle peut être de 12 %, 18 % ou 21 % du prix du bien.


Taux de réduction jusqu’au 30 décembre 2022

Durée de la location Taux de réduction d’impôts jusqu’au 30 décembre 2022
12 ans 21% du prix du bien (2%/an les 9 premières années, 1% les 3 dernières)
32% pour un investissement en Outre-Mer
9 ans 18% du prix du bien (2%/an)
29% pour un investissement en Outre-Mer
6 ans 12% du prix du bien (2%/an)
23% pour un investissement en Outre-Mer

En 2023

La réduction d’impôt passera :

- De 21 à 17,5% pour un engagement de 12 ans.

- De 18 à 15% pour un engagement de 9 ans.

- De 12 à 10,5% pour un engagement de 6 ans.

En 2024 :

La réduction d’impôt passera :

- De 17,5 à 14% pour un engagement de 12 ans.

- De 15 à 12% pour un engagement de 9 ans.

- De 10,5 à 9% pour un engagement de 6 ans.

- La réduction d’impôt se détermine en fonction d’un plafond de prix de 5.500 €/m², la base de calcul ne pouvant pas dépasser 300.000 €.
On peut donc déduire 63.000 € sur douze ans (21% de 300.000 €) au maximum.

- Pour l’achat d’un logement à 6.500 €/m2, le calcul de la défiscalisation sera basé sur le plafond de 5.500 €/m².

- Si le logement vaut 380.000 €, l'avantage fiscal sera déterminé selon le plafond de 300.000 €.

Rappel des conditions légales pour être éligible au dispositif, à compter du 1er janvier 2021

1. À compter du 1er janvier 2021, le dispositif Pinel est réservé aux investissements réalisés dans des logements situés dans un bâtiment d'habitation collectif, conformément à l'article 161 de la loi de finances pour 2020. L'administration fiscale précise la notion de bâtiment d'habitation collectif : en conséquence, ne sont pas éligibles à la réduction d'impôt Pinel des villas individuelles construites au sein d’une copropriété ou des villas construites de manière jumelée, voire en bande (Bofip 17 décembre 2020).Centre de documentation Économie Finances - Janvier 2021

2. Le dispositif concerne les logements loués nus.

3. Le logement doit atteindre un niveau de performance énergétique fixé par l'article 46 AZA octies-0 A de l'annexe 3 du code général des impôts.

4. Afin de réserver les logements aux ménages modestes, les ressources du locataire doivent être inférieures à un plafond fixé par l'article 2 terdecies D de l'annexe 3 du code général des impôts.

5. Les plafonds de loyers à respecter sont fixés par décret.
Le propriétaire bailleur peut louer le bien à des membres de sa famille, à condition qu’ils ne fassent pas partie du foyer fiscal.

6. Engagement de location pour une durée minimale de 6 ou 9 ans, prorogeable jusqu’à 12. À l'expiration de ces périodes de location, le propriétaire dispose de son bien comme il l’entend. Libre à lui de continuer à le louer pour toucher des revenus complémentaires, de procéder à sa revente pour empocher une plus-value ou en faire sa résidence principale ou secondaire.

7. Le bien doit être loué dans les 12 mois suivant sa livraison.

8. Les investissements réalisés par des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont éligibles au dispositif dans les mêmes conditions que ceux des particuliers.

9. Limite d’investissement de deux logements par an, sans dépasser 300 000 € par an.

10. C'est la date d'achèvement des travaux, qui tient lieu de point de départ de la défiscalisation (Bulletin Officiel des Impôts).
Si le logement est acheté terminé, c'est la date d'acquisition qui est prise en compte.
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