• Acheter une passoire thermique : bonne ou mauvaise idée ?
• Achat d’une passoire thermique : les bailleurs sanctionnés
• Achat d’une passoire thermique : un avantage pour l’acheteur ?
• Quelles aides bailleur pour l’achat d’une passoire thermique ?
- Les aides à la rénovation énergétique
- Rénovation énergétique et défiscalisation
- Il est important de bien évaluer la nature et le montant des travaux avant d’acheter une passoire thermique
Les interdictions de location qui frappent déjà certaines passoires thermiques, c’est-à-dire des logements qui ne répondent pas aux standards d’isolation et d’efficience énergétique, vont aller en s’accélérant.
Alors, acheter une passoire thermique représente-t-il un risque ou une opportunité d’investissement pour les propriétaires bailleurs ?
Le premier réflexe serait de penser que c’est un risque, mais si l’on prend en compte les bénéfices d’une rénovation énergétique, il apparaît que l’achat d’une passoire thermique peut se révéler une opportunité intéressante d’investissement locatif.
Les passoires thermiques, ou passoires énergétiques, sont dans le viseur de l’État qui, dans le cadre de la lutte contre le réchauffement climatique, prend des mesures pour améliorer la consommation du parc immobilier français.
Pour pouvoir être loués ou vendus, les logements, exceptés ceux qui ne sont pas destinés à être habités plus de quatre mois par an, doivent fournir un document appelé DPE (diagnostic de performance énergétique).
Il s’agit du résultat d’un audit effectué par un diagnostiqueur qui, après avoir saisi différents paramètres, attribue au logement une note entre A et G (A étant la meilleure et G la plus mauvaise).
- Les logements ayant un mauvais DPE (F et G) sont considérés particulièrement énergivores et qualifiés de passoires thermiques.
Sanction : depuis le 24 août 2022, le montant de leur loyer ne peut plus être augmenté.
- Le 1er janvier 2023, les logements à la consommation supérieure à 450 kWh/m2/an (limite haute de la classe G) seront interdits à la location.
Soit environ 140 000 biens.
Cette interdiction sera ensuite étendue :
- Le 1er janvier 2025, à l’ensemble des logements classés G.
- Le 1er janvier 2028, aux logements classés F.
- Le 1er janvier 2034, aux logements classés E.
Dans les faits, après 2034 seuls les logements des classes A, B, C et D pourront être proposés à la location.
Alors, acheter une passoire thermique que l’on ne pourra plus louer à partir du 1er janvier 2023, ou du 1er janvier 2025 dans le meilleur des cas, est-il bien raisonnable ?
Et, n’oublions pas que 2028 va arriver très vite...
Gel des loyers, interdiction de louer, donc impossibilité de rentabiliser l’investissement par des revenus locatifs... à l’évidence, la messe est dite pour le bien fondé de l’achat d’une passoire thermique.
Abordons le sujet sous un autre angle si nous voulons comprendre pourquoi le marché des passoires énergétiques est malgré cela en pleine croissance.
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Les biens qui nécessitent d’importants travaux pour être mis aux normes énergétiques afin de pouvoir être loués, permettent de négocier des décotes importantes.
Investir dans l’ancien estime qu’un logement qualifié de passoire thermique peut être acquis 20 à 20% moins cher que s’il était déjà aux normes.
On estime que la décote moyenne à la vente des biens classés de D à G varie de 20% à 13 % selon les biens et les régions.
Le point culminant est atteint en Nouvelle-Aquitaine où d’après Marianne le prix de vente des maisons étiquetées F ou G est de 19% inférieur à celui de biens comparables classés D.
Avec -11%, sur les mêmes critères, les appartements sont moins fortement impactés.
Les zones méridionales connaissent les décotes les moins importantes et Paris constitue une véritable exception : les appartements anciens, même très mal isolés, affichent une décote quasi-nulle et ceux du centre historique continuent même à y prendre de la valeur.
En banlieue parisienne et dans certaines régions, les investisseurs se sont rués pour acheter une passoire thermique aux propriétaires qui préféraient vendre car ils ne voulaient pas ou n’avaient pas les moyens d’assumer les travaux pour sortir de ce statut, ce qui a entraîné une stabilisation, voire la disparition, des décotes.
La vente des passoires thermiques par des propriétaires qui ne veulent ou ne peuvent pas assumer les frais d’une rénovation énergétique, prend de plus en plus d’ampleur, entraînant une baisse de l’offre locative.
Ce n'est pas tout : les passoires thermiques offrent un choix important car beaucoup de propriétaires ne sont pas disposés à passer du temps et de l’argent à la rénovation énergétique et préfèrent vendre en l’état.
On peut parler de boom des ventes : + 8% pour les biens étiquetés E, F et G sur la période allant de janvier à septembre 2021 comparée à celle de janvier à septembre 2020, avec des pics à plus de 70% pour certaines villes (données Challenges).
Selon une étude réalisée par SeLoger, 81% des investisseurs interrogés se disent prêts à s’engager sur un bien à rénover et 8 sur 10 assurent s’intéresser au DPE avant de visiter un logement, en comptant sur la négociation qu’ils mèneront pour faire baisser le prix.
Et nous allons voir que ces arguments ne sont pas les seuls pour justifier l’achat d’une passoire thermique.
La rentabilité locative d’une passoire thermique doit s’étudier avec les aides disponibles pour le financement des travaux.
Travaux qui vont permettre, non seulement de louer le bien en toute légalité, mais également d’augmenter sa valeur et la plus-value au moment de la revente.
Plusieurs aides peuvent être accordées pour l’achat d’une passoire thermique.
- MaPrimeRénov’
Il s’agit d’une aide distribuée par l’Anah (Agence nationale de l’habitat).
Deux formules sont proposées :
- MaPrimeRénov’ propriétaires bailleurs, qui peut concerner jusqu’à trois logements par propriétaire.
- MaPrimeRénov’copropriétaires, ouverte aux syndicats de copropriétaires pour les travaux réalisés sur les parties communes ou les équipements collectifs.
Le montant de MaPrimeRénov va jusqu’à 20 000 € sur une période de cinq ans et varie selon les revenus et les travaux réalisés.
Deux primes bonus d’un montant de 500 € à 1500 € se rajoutent à MaPrimeRénov :
- Le bonus « sortie de passoire » pour sortir du statut de passoire thermique (classes F et G).
- Le bonus « Bâtiment Basse Consommation » pour les habitats qui atteignent l’étiquette énergie A ou B.
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- La prime CEE (telle la prime Effy)
Son principe repose sur le dispositif des certificats d’économies d’énergie (CEE).
Le montant est calculé en fonction du type de travaux, de l’énergie de chauffage utilisée, de la zone géographique et des revenus.
Les travaux doivent être réalisés par un artisan RGE (Reconnu garant de l’environnement) et la prime peut monter jusqu’à 4000 € s’il s’agit d’un artisan du groupe Effy.
- Loc’Avantages
Le dispositif est soumis à des conditions de ressources et à un prix de location inférieur à celui du marché.
- Travaux d’amélioration de la performance énergétique :
L’aide peut aller jusqu’à un montant maximum de 15 000 € par logement mis en location.
- Pour des travaux lourds de réhabilitation d'un logement indigne ou très dégradé :
L’aide peut s’élever jusqu’à 28 000 € par logement mis en location.
Nous verrons que Loc’Avantages donne également la possibilité de bénéficier de réductions d’impôts.
- L’éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ)
Il permet d’emprunter à taux zéro pour financer les travaux et les intérêts sont payés par l’État.
Jusqu’à 30 000 € sur une durée de 15 ans (le logement doit rester loué jusqu’au remboursement intégral du prêt).
Pour en bénéficier, s’adresser directement à la banque.
Des facilités fiscales peuvent être accordées quand on veut acheter une passoire thermique.
- Le déficit foncier
Il offre la possibilité de déduire le montant des travaux qui excède les revenus fonciers.
Le bien doit être loué pendant au moins trois ans.
- Loc’Avantages
Ce dispositif donne droit à un crédit d’impôt à condition de proposer un bien en location à un montant inférieur au prix du marché local et que les ressources des locataires ne dépassent pas un certain plafond.
- La loi Denormandie
Elle concerne les travaux d’amélioration de la performance énergétique des investissements locatifs dans l’ancien dégradé.
Le montant de l’aide dépend de la durée pendant laquelle le bailleur s’engage à louer son bien (6, 9 ou 12 ans).
Les travaux de rénovation sont un paramètre important de l’investissement locatif rentable et ce, à plusieurs titres :
- Le prix moyen des travaux de rénovation énergétique est situé entre 200 € et 450 € le m2, selon le niveau de performance énergétique recherché.
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- L’isolation par l’intérieur offre un ratio performance/prix très intéressant, mais on oublie trop souvent d’anticiper la perte de surface habitable, et donc de rendement locatif, engendrée par des travaux d’isolation intérieure.
- De nombreuses aides financières ne sont accordées que si les travaux sont réalisés par un professionnel RGE.
• L’audit énergétique
L’évaluation du montant des travaux est primordiale et, à partir du 1er avril 2023, un audit énergétique devra obligatoirement être réalisé préalablement à la vente des logements étiquetés F ou G.
Celui-ci comprend, entre autres :
- Des propositions de travaux à réaliser.
- Au moins deux scénarios de réalisation,
- Leur impact théorique sur la facture d’énergie.
- L’estimation de leur montant.
- Les principales aides financières mobilisables.
Maintenant que nous avons vu pourquoi ce marché est en plein boom, à vous de décider si acheter une passoire thermique est un bon investissement ou non...
Les experts de Revenus-Locatifs.com vous accompagneront pour trouver les meilleures opportunités en Île-de-France.
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