L’optimisation énergétique, enjeu majeur de l’immobilier locatif

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· publié le
16.1.2023
· mis à jour le
Rénovation énergétique
L’optimisation énergétique, enjeu majeur de l’immobilier locatif

Chaque nouvelle réglementation renforce progressivement les exigences énergétiques des bâtiments, avec d’importantes répercussions techniques et architecturales.

Si, dans les premiers temps, il s’agissait principalement d’atteindre une certaine sobriété énergétique en diminuant les pertes de chaleur, les inquiétudes légitimes créées par le changement climatique ont conduit à fixer des objectifs de réduction des gaz à effet de serre et à créer de nouveaux standards énergétiques.

L’optimisation énergétique relève des compétences des professionnels de la construction et de la rénovation et le rôle qu’ils peuvent jouer dans la maîtrise de l’énergie et le respect de l’environnement, qui s’imposent comme deux enjeux majeurs du 21e siècle, est décisif.

L’investissement locatif plus humain et plus respectueux

À l’heure où la loi climat et résilience ancre l’écologie dans nos vies, chez Revenus-Locatifs.com, nous rénovons régulièrement des logements à vocation locative et prenons particulièrement au sérieux notre rôle d’acteur de la construction de ce monde plus vertueux.

Une implication qui a commencé, aux premières heures de Revenus-Locatifs.com, quand Kévin Savonni, le fondateur, et l’architecte Mehdi Khelifi se sont rencontrés. 

C’était l’une de ces rencontres qui font le ciment d’une société : la rencontre de deux personnalités, celle d’un engagement sociétal de tous les instants et d’une véritable conscience écologique...
La rencontre qui a tracé un chemin qu’ils n’ont jamais quitté depuis...

Il n’y a qu’à se pencher sur le cursus de Mehdi Khelifi, titulaire d’un Master en architecture bioclimatique et lire le livre de Kévin Savonni pour comprendre que ces deux-là avaient tout pour écrire, ensemble, les belles pages d’un monde où l’investissement immobilier, n’est pas seulement sûr et rentable, mais également plus humain et plus respectueux de la planète.

Ils avaient tous les deux le bonheur pour objectif.
- Celui de la planète pour l’un.
- Celui des investisseurs et des locataires pour l’autre.

Et, l’évidence est là : ces bonheurs passent par la lutte contre les passoires thermiques.
Réduire les émissions de gaz à effet de serre et la consommation d’énergie, c’est proposer à la location des logements plus confortables, plus économes, plus rentables et plus respectueux de l’environnement.

L’optimisation énergétique est du côté des marchands de bonheur, pas des marchands de sommeil... et ça va bien à Mehdi Khelifi et Kévin Savonni.

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Une conscience écologique et climatique qui vient de loin...

Rénovation énergétique

Aujourd’hui, la loi impose certaines obligations aux bailleurs qui souhaitent louer leur bien. 
De l’interdiction, depuis le 24 août 2022, d’augmenter les loyers des logements dont le DPE est classé F ou G, à l’interdiction totale, en 2034, de louer ceux qui seront classés E, F ou G, la loi sur les passoires thermiques va en se durcissant avec l’interdiction de location, depuis le 1er janvier 2023, des logements dont la consommation est supérieure à 450 kWh/m2/an.  Ensuite, l’interdiction frappera les DPE G en 2025 et les DPE F en 2028.

• L’architecte de Revenus-Locatifs.com n’a pas attendu la loi pour lutter contre les passoires thermiques, c’est un réflexe chez lui.

Systématiquement, avant de valider l’achat d’un bien à rénover, il analyse les diagnostics fournis par le vendeur et vérifie la fiabilité du DPE sur le site de l’ADEME.
Ensuite, il réalise l’audit des installations thermiques, la vérification du type de ventilation et l’étude de faisabilité d’isolation par l’intérieur.

Il vérifie et améliore la ventilation, l’aération, l’isolation, le type de chauffage et le système de contrôle (thermostat, par exemple), le type de production d’eau chaude, la protection contre le soleil (volet roulant, masque végétal...).

Pour les colivings, qui ne nécessitent pas d’autorisation pour changer le mode de chauffage, il privilégie toujours les énergies renouvelables (pompe à chaleur, thermodynamique...).

Pour une analyse objective du DPE, il prend en considération le volume chauffé (hauteur sous-plafond, présence de sas, orientation du bâtiment, emplacement du bien entre plusieurs volumes chauffés ou pas...)

Et, s’il ne faisait pas tout cela, Kévin Savonni serait là pour le lui rappeler.

• Mehdi Khelifi n’a pas attendu la loi pour avoir une conscience écologique et économique, elle fait partie de son ADN.

Alors que l’on peut malheureusement constater que rénovation énergétique et greenwashing vont quelquefois de pair, un portrait de l’architecte de Revenus-Locatifs .com démontre qu’elle peut, à l’inverse, être affaire de convictions. 

Chaque année, quand il voit la date à laquelle l’humanité a épuisé l’ensemble des ressources que la Terre peut générer en un an arriver de plus en plus précocement, il fait tout ce qui est possible à son niveau pour freiner cette accélération.

Ses nombreuses recherches sur l’architecture vernaculaire et ses missions dans le désert, menées sur des chantiers de rénovation de villages fortifiés en terre cuite, l’ont imprégné de l’évidence que les premiers architectes avaient une véritable connexion avec la terre et de la conviction qu’ils étaient des médiateurs entre l’humain et la terre.

Et, si les temps ont changé, les moyens actuels permettent, quand on veut bien s’en donner la peine, et que l’on est soutenu par l’ensemble de la société dans laquelle on travaille, de préserver au mieux cette connexion.

Il s’est alors spécialisé dans l’architecture bioclimatique qui regroupe la construction solaire, orientée vers le captage de l’énergie solaire, et la construction passive qui exige le respect de certains principes et performances énergétiques.

Pour préserver la connexion avec la terre, à l’heure ou le secteur du bâtiment représente 43% des consommations énergétiques annuelles françaises et génère 23% des émissions de gaz à effet de serre (dont la moitié est due à la fabrication des matériaux et à leur transformation), il a choisi la rénovation.

La rénovation à un impact carbone jusqu’à dix fois moins élevé que celui de la construction (deux fois moins pour une rénovation lourde), sans oublier que la construction est souvent précédée d’une déconstruction elle aussi productrice de GES (gaz à effet de serre).

Tout dans la rénovation va dans le sens de l’optimisation écologique :
- La réduction de l’importance du chantier, est synonyme de diminution de la dépendance aux énergies fossiles et de l’empreinte carbone.
- La réutilisation du gros œuvre et d’éléments du second œuvre, permet d’émettre moins d’équivalent CO2 et, pendant de nombreuses années, à obtenir un meilleur bilan carbone qu’un bâtiment neuf qui consomme pourtant moins d’énergie.
Il est inadmissible, aux yeux de Mehdi Khelifi et Kévin Savonni, que certaines rénovations soient des cache-misères et de véritables non-sens écologiques.

De plus, les parcelles constructibles sont de moins en moins nombreuses et ils considèrent que leur mission d’architecte et de manager responsables est aussi celle de préserver le sol.

Pour tout cela, Mehdi Kehelifi veille, tant que faire se peut, à toujours conserver et réemployer l’existant.
Et, même s’il sait bien que la centaine de chantiers annuels qu’il conduit avec Revenus-Locatifs.com ne peut pas changer le monde, il fait tout pour y contribuer à son échelle.

Ce n’est pas parce que l’objectif de rénovation énergétique de l’ensemble des logements jusqu’à l’étiquette E du DPE en 2034, semble quasi-inatteignable que le projet est mauvais.

Il se donne également pour mission de sensibiliser les investisseurs de Revenus-Locatifs.com à la rénovation énergétique en leur expliquant ses impacts positifs sur le confort, les dépenses liées à l’énergie, la valeur de leur bien immobilier et l’écologie.

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L’architecte de Revenus-Locatifs.com : pour une architecture « consciente »

L’architecte de Revenus-Locatifs.com sait que si la crise du logement a pendant longtemps empêché de prendre conscience des enjeux environnementaux, il est temps aujourd’hui de réparer les erreurs du passé et d’avancer en construisant un futur plus propre.

Continuer à suivre un modèle purement politique et/ou économique comme celui qui a fait loi pendant longtemps serait une aberration...
L’avenir appartient à l’architecture consciente
, comme l’était celle des médiateurs du désert entre les hommes et la terre : les architectes des villages fortifiés en terre cuite...

Être un architecte conscient qui a l’objectif ambitieux et réalisable de la neutralité carbone en 2050, c’est, entre autres :
- Privilégier des entreprises de proximité pour réduire les émissions liées aux déplacements et faire vivre l’énergie locale.
- Préserver les circuits courts pour l’approvisionnement en matériaux et équipements.
- Faire le choix de matériaux biosourcés ou à faible empreinte carbone.

Et tant d’autres gestes de pur bon sens...

Rénovation énergétique « consciente » : les résultats sont là

Voici l’exemple d’une rénovation énergétique conduite par Mehdi Khelifi, sur un pavillon de 1950 avec un DPE G (on ne peut pas faire pire) :

- Le chauffage était alimenté par une cuve à fioul, l’un des combustibles les plus polluants au monde.

- En suivant les étapes citées en début d’article (analyse du diagnostic fourni par le vendeur, audit thermique, calcul du volume chauffé, modification de l’aération et de la ventilation, changement du type de chauffage et de production d’eau chaude, isolation, protection contre le soleil...) nous avons gagné 4 points en DPE, passant ainsi à la classe B pour la consommation d’énergie primaire avec une consommation de 73 kWh/m2/an et à la classe A pour les émissions de CO2 avec 2 kg CO2 /m2/an.
C’est-à-dire que la maison de 140 m2 avec cuisine équipée, buanderie et 5 salles d’eau consomme moins qu’une petite voiture qui roule à Paris.

- Il a fait installer le dernier modèle de pompe à chaleur Daikin (la référence des pompes à chaleur) et un ballon thermodynamique pour la production d’eau chaude.

- Quant à l’ombrage de la maison, il est assuré par une pergola réalisée avec un bois d’origine 100% locale.

Le tout pendant le Covid, avec la grève des transporteurs, les horaires du couvre-feu et la pénurie de matériaux qui allaient avec...

Comme quoi, quand on considère que la performance énergétique est une priorité vitale et non une obligation administrative, tout est possible...

Et ce modèle, Mehdi Khelifi et Kévin Savonni le reproduisent régulièrement sur des logements de différentes tailles en atteignant un DPE D ou C selon la configuration des espaces. 
Un DPE C désigne un logement neuf.

Il faut se rendre à l’évidence, l’immobilier locatif sera écoresponsable ou ne sera pas et les architectes de la rénovation seront des architectes conscients ou ne seront pas.

Et, c’est une bonne chose.

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