Premier investissement locatif : ce qu'il faut savoir

Publié le
August 9, 2022
par KĂ©vin Savonni

Se lancer dans l’investissement locatif est une décision que nous ne pouvons qu’encourager, tellement l’aventure est enrichissante, dans tous les sens du terme. 

Chez Revenus-Locatifs.com, nous accompagnons de nombreux primo-investisseurs et l’aventure doit sûrement répondre à leurs attentes, car leur premier investissement locatif est, généralement, suivi de bien d’autres.

Nous allons voir ensemble les questions à se poser et la marche à suivre pour réussir son premier investissement immobilier locatif.

Premier investissement immobilier : nos conseils

Au début de tout projet d’investissement locatif, il est impératif de faire le point sur sa situation financière et de définir les objectifs :

- Combien d’apport disponible ?
- Capacité d’emprunt ?
- Recherche de revenus complémentaires avec les loyers ?
- Investissement sur le long terme ?
- Anticipation de la retraite
- Élargissement du patrimoine ?
- DĂ©fiscalisation ?
- Revente pour réaliser une plus-value ?

Les réponses à ces questions permettront de définir le financement à mettre en place, ainsi que le type de bien et la zone de recherche.

1. Premier investissement locatif. Combien ? Comment ?

- Les banques exigent généralement un apport personnel qui correspond à 10% du prix d’achat du bien, à minima les frais de notaire, soit 8% du montant de l’achat.
- Le taux d’endettement ne peut pas être supérieur à 35 % du revenu net.

Mais ceci n’est qu’un point de départ. 
Il faut tenir compte de l’effet de levier, qui permet d’utiliser l’endettement pour augmenter sa capacité d’emprunt, et du montant du loyer escompté, que les banques intègrent dans le revenu net global, après l’avoir minoré de 30%. 
Il est également impératif de prendre en compte le coût des travaux quand il s’agit d’un bien à rénover.

Négocier avec les établissements bancaires, préparer un dossier de demande de prêt, demande certaines connaissances et parler banquier couramment ne s’apprend pas en un jour...
Aussi, lors d’un premier investissement immobilier, il ne faut surtout pas hésiter à se faire accompagner par des professionnels pour mettre toutes les chances de son côté.

Chez Revenus-Locatifs.com, nous sommes aux côtés de nos clients investisseurs tout au long de la démarche de financement.

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2. Premier investissement locatif. Quoi ? Où ? 

- Certaines villes sont à privilégier pour leur taux de rendement et leur cash-flow élevés, alors que d’autres sont plutôt à choisir pour une plus-value à long terme.

- Le type de bien influe, aussi, directement sur ces indicateurs de performance.
Une exploitation en location classique assure, avec Revenus-Locatifs.com, un rendement moyen de 7%, qui peut même aller de 8% à 12% pour de la colocation ou du coliving. 

- Une forte densité de jeunes actifs et d’étudiants est la garantie d’une importante demande locative.

Chasseurs de biens immobiliers est un métier.‍

Ceux de Revenus-Locatifs.com possèdent un solide réseau d’apporteurs d’affaires, d’agences immobilières, de marchands de biens, de notaires et de gardiennes, qui leur permet de trouver les meilleurs biens en Île-de-France.

3. Premier investissement locatif. Et les travaux ?

L’acquisition d’un bien à rénover coûte moins cher, à superficie et emplacements comparables, à celle d’un bien neuf. Elle permet également de bénéficier d’aides financières et d’avantages fiscaux.

Mais, la gestion de chantier paraît une tâche insurmontable quand on est un néophyte, et il y a de quoi...
Entre les artisans à bien choisir et à coordonner, les devis à vérifier, le respect des délais, les autorisations administratives, les occasions de perdre des cheveux, du temps et de l’argent ne manquent pas...

Les travaux de rénovation d’ameublement et de décoration sont pourtant l’une des clés du succès de l’investissement immobilier locatif. 
Au-delà du prix d’acquisition moins élevé, des aides financières, des avantages fiscaux et de la plus-value à la revente, ils permettent de mettre le logement en adéquation avec les tendances contemporaines et les normes de confort et de consommation énergétique responsable, qui sont devenues un critère de choix décisif chez une grande majorité de locataires.

Chez Revenus-Locatifs, les travaux sont supervisés par notre conseiller en architecture d’intérieur et compris dans l’enveloppe globale du montant du prêt immobilier.

4. Premier investissement locatif. Comment gérer les locataires ?

Lors d’un premier investissement immobilier, et pour les suivants également, la gestion locative doit être anticipée avant la mise en location du logement. 
Nous l’avons vu, la recherche du bien dans les actuelles ou futures zones tendues (à forte demande locative) et la qualité des travaux de rénovation qui attirera des locataires de qualité, permettent déjà de partir d’un très bon pied.

La suite : 
- Pour la recherche des locataires, il faut savoir se montrer exigeant sans ĂŞtre sectaire, un bulletin de salaire ne fait pas tout...
- En montrant aux locataires qu’on les respecte en leur permettant d’habiter dans un logement aménagé et meublé avec goût, sans leur louer plus cher pour autant (c’est important), impulse du positif : ils respecteront le bien et n’auront pas envie de le quitter.
- Respect, confiance, mais aussi prudence, les locataires doivent être éligibles à la GLI (garantie loyers impayés).
- Devenir bailleur, même quand tout se passe pour le mieux, représente, il faut le savoir, une activité relativement chronophage : rédaction du bail, dépôt de garantie, édition et envoi des quittances, travaux et réparations éventuelles, révision des loyers, régularisation des charges...

Chez Revenus-Locatifs, nous assurons la gestion locative des logements de nos clients investisseurs, de A à Z. Ils sont ainsi déchargés de toutes ces tracasseries.

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Premier investissement immobilier : non aux objections !

Les lacunes en fiscalité, en suivi de chantier ou en gestion locative ne sont pas des arguments suffisants pour ne pas franchir le pas du premier investissement immobilier.
Pas plus que le manque de temps.
Pas plus que de croire que l’investissement immobilier, n’est pas, financièrement à la portée de tous. On peut même emprunter avec un SMIC.

Souvent quand on n’agit pas, c’est parce qu’on n’en a pas VRAIMENT envie.

- Hésiter à se lancer c’est le plus souvent ne jamais se lancer. 
- Attendre le deal immobilier parfait c’est le plus souvent passer sa vie à l’attendre.
Si l’exigence et la réflexion sont des qualités, trop de rigidité est un frein à la prise de décision.
- Ne pas arriver à se décider, se laisser envahir par la peur de l’inconnu, la peur de commettre des erreurs, la peur de sortir de sa zone de confort, toutes ces peurs qui anesthésient, finit par annihiler toute possibilité de décision et d’action. 

Chez Revenus-Locatifs.com, nous avons donné un nom à cette maladie : la paralysie analytique et nous sommes là pour aider les primo-investisseurs à en sortir et à faire le premier pas.

Nous espérons avoir convaincu le plus grand nombre d’entre vous de réaliser leur premier investissement locatif.

DĂ©marrons notre collaboration

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