Prêts immobiliers pour expatriés, non-résidents et étrangers

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· publié le
5.12.2021
· mis à jour le
Prêts immobiliers pour expatriés, non-résidents et étrangers

Le profil d’expatrié n’est pas des plus rassurants pour certains banquiers. Et pourtant les salaires sont souvent plus élevés qu’en France.

Et que dire de celui de non-résident français ? Là encore, les banques hésitent et les procédures sont parfois complexes.

Dans tous les cas, c’est la loi du lieu où le bien est situé qui s’applique en matière immobilière, donc le droit français prévaut.

Mais en cas de décès de l’acheteur, le bien n’est pas soumis au droit français. 

Depuis le 17 août 2015, ce n’est plus la loi de la situation du bien qui s’applique en matière successorale, mais seulement celle du pays de résidence de l’acquéreur

Chez Revenus-Locatifs.com nous réalisons fréquemment des acquisitions dans l’immobilier locatif en Île-de-France pour ces deux types de profil et nous avons acquis une certaine expérience en la matière.

Vous allez vous rendre compte qu’il existe toujours des solutions.


I. POURQUOI CES PRÊTS PEUVENT-ILS POSER UN PROBLÈME ?

Pour les expatriés

Il faut savoir qu’« expatrié » ne veut rien dire pour une banque, seule compte la situation fiscale. On peut travailler à l’étranger et être résident fiscal en France

Fiscalité différente, documents en langue étrangère, statuts professionnels particuliers… bon nombre de banques maîtrisent peu ou mal les particularités liées à ce type de profil. Le suivi des remboursements est plus complexe et les frais de communication plus importants. Ajoutez à cela l’éventuel décalage horaire et vous comprendrez que certaines banques ne veulent pas se compliquer la vie.


Pour les résidents étrangers

La banque cherche à minimiser le risque. Il faut lui prouver qu’on est bien installé en France, qu’on compte y rester et qu’elle pourra récupérer son argent.

Les prêts pour un résident membre d’un pays de l’Union Européenne ne posent pas particulièrement de problèmes.

Pour les autres résidents possédant une carte de séjour d’au moins quatre ans, les prêts sont accordés assez facilement, en dessous, ça se complique…

La carte de séjour ne fait pas tout, les banques sont extrêmement sensibles à la situation professionnelle.


II. QU’EST-CE QU’UN RÉSIDENT ET UN NON-RÉSIDENT ?


Le statut de résident français

Nous avons vu que les établissements bancaires se référaient à une seule donnée pour déterminer si le candidat investisseur est ou non résident français : sa situation fiscale. 

Pour être considéré comme fiscalement domicilié en France, l’emprunteur doit remplir au moins un de ces critères :

- Avoir son foyer en France. Il peut être amené à exercer son activité professionnelle une partie de l’année à l’étranger, mais son foyer, ou son conjoint(e) ou partenaire de Pacs et ses enfants résident en France.

- Séjourner en France plus de 6 mois dans l’année.

- Exercer son activité professionnelle, salariée ou non, en France.

- Avoir en France le centre de ses activités économiques (gros investissements, siège de société… ) : la France doit être le lieu d’où l’on retire la majeure partie de ses revenus.


Le statut de non-résident français

Les Français qui vont travailler à l’étranger n’ont pas tous la possibilité de pouvoir domicilier leur foyer fiscal en France

Les contrats de collaborateurs « locaux » ou les statuts précaires, rendent l’accès à l’emprunt immobilier pour expatrié est assez compliqué. Compliqué mais pas impossible à décrocher… 

Ils doivent s’attendre à des conditions de sélection des dossiers drastiques et à un choix d’organismes prêteurs plus restreint.

« Certaines banques ferment leurs portes aux non-résidents, néanmoins, il est possible d’obtenir un emprunt immobilier pour expatrié auprès d’un établissement de crédit comme :  Crédit Agricole, BNP Paribas, LCL, la BRED, le Crédit Mutuel, précision : la Caisse d’Épargne (seulement pour les expatriés sous contrat français), la Banque Postale, La Société Générale.

Pour les Français résidant au Liban, en Israël, en Irak, au Maroc, en Tunisie ou en Algérie, il sera nécessaire d’avoir un contrat français pour pouvoir emprunter. Également, l’apport doit préférablement se trouver en France, car les transferts d’argent sont difficiles voire impossibles entre ces pays et la France. Si ces conditions ne sont pas respectées, il sera compliqué pour un non-résident d’emprunter en France.

Les banques n’hésitent pas également à demander des contreparties supplémentaires aux emprunteurs non-résidents. 

Les plus fréquentes :

- Ouverture d’un compte courant, d’un livret d’épargne ou la souscription à l’assurance emprunteur au sein de leur établissement.

- Nantissement : en moyenne de 30% mais peut varier de 20 à 40% sur le montant du prêt accordé, pendant toute sa durée.

- Déplacement en France pour une rencontre physique (Caisse d’Épargne) ».

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III. QUELLES SONT LES CONDITIONS D’ATTRIBUTION ?


Expatriés

Le financement des expatriés est une vraie spécialisation pour les banques :  les documents qui constituent le dossier d’un non-résident ne sont ainsi pas les mêmes que pour les résidents.

Dans de nombreux pays du monde, l’impôt est prélevé à la source. 

Les banques doivent donc analyser le tax-return (déclaration d’impôts) en plus des fiches de paye. 

Il est plus facile, lorsque l’on réside fiscalement en France, d’accéder à un emprunt immobilier pour expatrié. 

Sont concernées les personnes en détachement ou des agents de l’État exerçant leurs fonctions dans un pays où ils ne sont pas soumis à une imposition sur leurs revenus. 

Ces candidats présentent généralement un bon profil pour obtenir un crédit immobilier. Ils ont des revenus conséquents et peuvent justifier d’une situation stable.

- Les emprunteurs avec un contrat de travail français, détachés à l’étranger bénéficient du statut de résident français et n’ont pas de mal à emprunter.

- Les emprunteurs avec un contrat local sont soumis à la vigilance des banques, plus regardantes sur l’entreprise qui les emploie.

Dans tous les cas, les documents doivent être traduits en français. Parfois l’anglais est accepté.

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Le pays de résidence du demandeur est important.

États-Unis

Afin de faciliter les échanges de renseignements bancaires et fiscaux entre les pays et d’éviter les fraudes fiscales, un accord spécial, le FATCA (Foreign Account Tax Compliance Act), a été signé entre les États-Unis et la France.

Mis en vigueur depuis 2014, il exige des institutions financières françaises, sous peine de lourdes sanctions*, qu’elles transmettent au gouvernement américain, les données bancaires des « US Person » titulaires d’un compte de plus de 500 000 $. Ce qui « refroidit » certaines banques.

Selon le FATCA, est désignée US Person toute personne physique répondant à l’une des caractéristiques suivantes : de nationalité américaine, résidente aux États-Unis, née aux USA, ayant une adresse américaine, un numéro de téléphone aux US, recevant des virements permanents au profit d’un compte domicilié aux US, possédant une adresse courrier ou « aux bons soins de » aux US.

Tous les expatriés français résidant aux États-Unis ainsi que les Américains résidant en France sont donc concernés par ce dispositif.

* Retenue d’impôt de 30% sur les flux de source américain pour l’organisme financier fautif.


Pays en proie à une instabilité politique

Sont exclus d’office : Afghanistan, Biélorussie, Birmanie / Myanmar, Corée du Nord, Érythrée, Irak, Iran, Libye, Pakistan, Somalie, Soudan, Soudan du Sud, Syrie, Ukraine, Venezuela, Yémen.


Paradis fiscaux

Pour des raisons évidentes de sécurité (exactitude des informations bancaires, origine des revenus) les investisseurs vivant dans un paradis fiscal ne sont pas éligibles.

 

Travailleurs frontaliers

Les Français qui souhaitent habiter en France et qui travaillent dans les pays limitrophes, ont tout intérêt à se rapprocher des établissements financiers proches de la frontière car ils ont l’expérience du traitement des demandes de crédit de ce type : rémunération dans une devise autre que l’euro, contrats de travail et prélèvements fiscaux différents…

Pour compenser le risque lié à leur situation et la non-domiciliation bancaire, les expatriés se voient proposer des taux plus élevés par les banques (+0,3 à 0,8%).


Ressortissants d’un pays de l’Union européenne ou de l’espace Schengen, résidant en France et souhaitant acheter en France

Quelle que soit leur nationalité, ils peuvent se déplacer dans l’espace Schengen sans justificatifs. 

La banque n’exige pas de leur part plus de documents que pour une personne de nationalité française résidant en France : justification de la situation professionnelle et financière, capacité d’emprunt, bonne gestion des comptes, sérieux bancaire, solidité du projet immobilier.

Leur profil est « classique » : apport minimum de 10 à 20%, taux d’endettement inférieur à 35%...

Petite contrainte : la traduction de certaines pièces (livret de famille, comptes à l’étranger…)  peut être demandée

Vous pouvez à ce sujet, consulter deux de nos INDISPENSABLES : « Pièces demandées pour un dossier de prêt immobilier » et « Comment emprunter ? »


Pour les ressortissants qui ne résident pas en France

Les dossiers sont traités par un service spécifique des banques.

Cas particulier de la Principauté de Monaco

Il est compliqué d’emprunter en France, même pour acheter en France, pour les non monégasques résidents de Monaco.  

En effet, en cas de perte de travail, ceux-ci doivent en trouver un autre dans les trois semaines, sous peine de devoir quitter la Principauté.

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Non-résidents de l’Union Européenne ou espace Schengen souhaitant acheter en France

Acquérir un bien immobilier pour les non-résidents, sous contrat local ou d’expatriation, n’est pas toujours simple, mais possible.

Il faut être titulaire d'une carte séjour permettant le travail, depuis au moins 5 ans :

- Si cette activité professionnelle est exercée en France depuis plus de dix ans, les banques et sociétés de crédit ne considèrent pas la nationalité étrangère comme un obstacle. 

- Si cette activité professionnelle est exercée en France depuis une durée allant de cinq à dix ans, le dossier est « acceptable ».

- Si cette activité professionnelle est exercée en en France depuis moins de cinq ans, le dossier risque fort d’être refusé.

- Les titulaires d'une carte de séjour annuelle portant la mention « travail », doivent l’avoir fait renouveler tous les ans depuis plus de 5 ans, sans interruption.

Pour les titulaires d'une carte de résident longue durée

Celle-ci doit porter la mention « résident de longue durée - CE », car elle permet à son titulaire de travailler sur le territoire.

Cas particulier des Américains

Application du FATCA (Foreign Account Tax Compliance Act), en tant qu’Américains résidant en France.

Voir plus haut le chapitre « Le pays de résidence du demandeur est important / États-Unis »

Bon à savoir pour faciliter la demande de prêt :

- Être marié(e) ou pacsé(e) à un(e) Français(e). 

- Privilégiez les cartes de séjour avec une date d’expiration allant au-delà des quatre ans requis.

- Éviter les demandes de naturalisation en cours et les cartes de séjour en cours de renouvellement. 

Le sujet est vaste et nous vous conseillons de vous rapprocher de notre courtier ou d’un courtier spécialisé afin de négocier et d’obtenir ce type de prêt, au meilleur taux et aux meilleures conditions, pour l’acquisition de votre bien immobilier en France.

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