Investissement locatif : défiscaliser avec la loi Malraux

Il n’est pas habituel qu’une loi relevant de l’immobilier soit mise en place par un ministre de la Culture. 

C’est pourtant le cas de la loi Malraux, créée en 1962, dans l’objectif de conserver et de mettre en valeur le patrimoine historique français.

Cette contribution à la préservation de l’héritage français est très appréciée des investisseurs à qui elle offre d’importants avantages fiscaux.

Chez Revenus-Locatifs.com, nous recherchons toujours les meilleurs mécanismes de défiscalisation pour nos clients investisseurs dans l’immobilier locatif, et la loi Malraux en fait partie.


Pour maîtriser les dispositifs de défiscalisation, consulter nos INDISPENSABLES « Loi Pinel et défiscalisation », « Loi Denormandie et défiscalisation ».


I. QUEL EST LE PRINCIPE DE LA LOI MALRAUX ?

La loi Malraux encourage l’investissement dans des biens immobiliers qui sont situés dans des zones classées : l’investisseur s’engage à réaliser des travaux de restauration et à proposer ensuite les biens en location à des particuliers qui en feront leur résidence principale.


La classification des biens 

Elle dépend de l’intérêt historique et culturel des quartiers où sont situés les biens et impacte le montant des réductions fiscales accordées.


Les conditions de location 

Contrairement à la loi Monument Historique (MH), le bien doit être loué non meublé.

Cette location doit avoir lieu dans les douze mois suivant la fin des travaux, pour une durée de neuf ans au minimum.

Les travaux

Les travaux de restauration doivent faire l’objet d’une Autorisation Spéciale délivrée par le préfet (ASP) avant d’être entrepris.

Ils doivent également être suivis par un ABF (Architectes des Bâtiments de France).


II. QUELS SONT LES TRAVAUX ÉLIGIBLES A LA LOI MALRAUX

Les travaux éligibles concernent la reconstitution de la toiture et des murs extérieurs rendus nécessaires par les démolitions imposées, les travaux de démolition et de modification du logement (en partie ou dans son ensemble) imposés par l’autorité qui délivre le permis de construire, les travaux déclarés d’utilité publique, les transformations en pièces habitables (combles, greniers…), les travaux d’entretien, de réparation et de rénovation.


Conditions à respecter

- La conservation du volume bâti existant de l’immeuble doit être conforme au plan de sauvegarde et de mise en valeur.

- Les travaux doivent être effectués dans le volume bâti existant de cet immeuble. Ils ne peuvent pas augmenter le volume bâti ni en modifier les contours.

- Les travaux doivent être prévus par le PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) pour un immeuble situé dans un secteur sauvegardé, ou dans la déclaration d’utilité publique (DUP). Les immeubles situés dans les anciennes zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP), sont concernés.


III. QUI PEUT BÉNÉFICIER DE LA LOI MALRAUX ?

Tous les contribuables domiciliés en France et fortement imposés peuvent bénéficier de la loi Malraux. 

Fortement imposés, car ils doivent avoir la capacité de pouvoir supporter la charge financière de lourds travaux de restauration pouvant durer jusqu’à quatre ans. 

Attention : les personnes domiciliées en Polynésie Française, îles Wallis et Futuna, Terres australes et antarctiques françaises, Saint-Martin, Saint-Barthélemy et Nouvelle Calédonie ne peuvent pas prétendre à l’avantage fiscal Malraux.

Cela vaut aussi pour les non-résidents Schumacker et pour les résidents monégasques même s’ils sont assujettis à l’impôt sur le revenu en France.


IV. QUELS SONT LES AVANTAGES FISCAUX DE LA LOI MALRAUX ?

La loi Malraux accorde une réduction d’impôt qui est calculée sur le montant des travaux réalisés.

Le montant des travaux pour le calcul de la réduction d’impôt en loi Malraux 2021, est plafonné à 400 000 € sur une période de quatre années consécutives.

Le taux de réduction est dépendant de la classification de la zone.

30% du montant des travaux

Sont concernés :

- Les immeubles situés dans un un SPR (site patrimonial remarquable) couvert par un PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) approuvé. 

- Les immeubles situés en QAD (quartier ancien dégradé) et les quartiers conventionnés NPNRU (Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain).

22% du montant des travaux 

Sont concernés :

- Les immeubles situés dans un SPR (site patrimonial remarquable) couvert par un PVAP (plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine) approuvé, ou dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique.

- Les immeubles situés dans les anciennes zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP) et les anciennes aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP).

 

Plusieurs charges sont également déductibles

Primes d’assurance, certaines dépenses d’amélioration (protection des effets de l’amiante, accueil des handicapés), impositions spécifiques, frais de gestion, frais d’adhésion à des associations foncières urbaines de restauration…

V. QUELS SONT LES MONTAGES POSSIBLES EN LOI MALRAUX ?

Les opérations immobilières en loi Malraux peuvent être montées en VIR ou en ASL.

Montage en VIR (Vente d’Immeuble à Rénover) 

- Il s’agit d’une modalité de vente similaire à la VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).

Elle réglemente l’achat d’un bien immobilier ancien nécessitant une rénovation, dans un délai déterminé. 

- L’acquéreur se doit de financer les travaux selon un planning bien défini. 

- Les frais de notaire sont calculés sur le coût total (foncier et travaux). 

- L’investissement immobilier en loi Malraux, tout comme la VEFA, offre ainsi une garantie financière d’achèvement.

- Le déficit foncier ne s’applique pas. Lors de la revente du bien, l’impôt sur la plus-value sera calculé sur le prix global.

 

Montage en ASL (Association Syndicale Libre)

- Il s’agit d’un groupement de propriétaires fonciers déclaré à la préfecture du siège de l’ASL. Le groupement permet d’effectuer des travaux d’entretien, d’amélioration ou de mise en valeur de biens immobiliers anciens. 

- Dans le montage en ASL, on distingue l’achat du bien “en l’état” et le montant des travaux. 

- Les frais de notaire sont calculés seulement sur le foncier.

- Lors de la revente, l’impôt sur la plus-value est calculé sur le seul foncier.

- L’acheteur peut bénéficier du déficit foncier.

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