Pour mener à bien un projet immobilier, il est indispensable de savoir comment le financer.
Le plan de financement met en parallèle la somme totale des dépenses liées au projet et les apports dont on dispose pour le financer.
On peut ainsi évaluer le montant de l’emprunt à souscrire.
Chez Revenus-Locatifs.com nous accompagnons nos clients investisseurs dans l’immobilier locatif, en Île-de-France, tout au long du processus d’acquisition et de rentabilité.
Notre courtier en immobilier maîtrise parfaitement le sujet de l’optimisation du plan de financement.
Nous allons vous faire partager son expérience et ses conseils.
L’optimisation du plan de financement est corrélée à une bonne évaluation de l’apport personnel, la mesure de la capacité d’endettement, la connaissance des aides possibles à l’achat et le choix du taux.
Le prix d’achat du bien immobilier n’est pas la seule dépense à prendre en compte.
Ils comprennent :
- Les droits et taxes imposés par l’État.
- Les débours et frais annexes (déplacements, rémunération intervenants…).
- Les honoraires.
Sans entrer dans les détails, on peut évaluer les frais de notaire de 6 à 8% du montant du bien dans l’ancien et 2% dans le neuf.
Les banquiers ne travaillent pas gratuitement et facturent le travail d’étude et de vérification du dossier de prêt que leur soumet l’acquéreur.
De 400 à 1200 € selon les banques et l’importance du dossier.
Il s’agit de la commission réservée à l’agence immobilière. Elle se situe entre 4 et 8% du prix final de la transaction.
Si on recourt à un courtier immobilier pour préparer le dossier de demande de prêt, il allège considérablement le travail de la banque, donc sa rémunération.
Les courtiers reçoivent des commissions de la part des banques en tant qu’apporteurs d’affaires. Certains se satisfont de cette rémunération, d’autres facturent des frais de courtage qu’on peut évaluer à 1% du montant emprunté.
Disons que leur rémunération moyenne est autour de 1500 €.
Notre conseil : lorsqu’on désire réaliser un investissement locatif rentable, il est recommandé de porter son choix sur un bien nécessitant des travaux. On peut ainsi viser de plus grandes surfaces à des prix facilement négociables. De plus, de nombreux dispositifs de défiscalisation peuvent s’appliquer à l’immobilier locatif.
Le montant des travaux de remise à neuf, dans les logements anciens que Revenus-Locatifs.com chasse pour ses clients investisseurs, est inclus dans l’enveloppe globale de la transaction.
Il s’agit des frais obligatoires destinés à la banque. Ils lui servent de protection dans le cas où l’emprunteur ne serait pas en mesure de rembourser son crédit.
À savoir : L’assurance prend en charge le remboursement du prêt dans des cas précis : décès, invalidité, chômage…
La garantie couvre la banque en dehors de ces situations.
On distingue deux sortes de garanties, les garanties personnelles et les garanties réelles.
- Les garanties personnelles sont liées à la capacité à rembourser et à la situation financière de l’emprunteur.
- Les garanties réelles sont liées à la valeur d’un bien ou d’un actif financier
Les garanties sont dites personnelles quand l’emprunteur fait appel à un organisme de cautionnement, une mutuelle ou un particulier tiers qui se portent garants.
En cas de défaut, la banque se tourne vers cette caution.
On distingue trois types de garanties personnelles :
Contrairement aux garanties personnelles, elles ne font pas appel à un tiers extérieur, mais reposent sur la valeur du bien immobilier en question, ou la valeur d’autres actifs.
En cas de défaut, la banque vend ce bien aux enchères ou liquide certains actifs.
Types de garanties réelles les plus utilisées :
- Le gage
- L’hypothèque
- Le nantissement
Pour en savoir plus, consultez notre blog « Nantissement et prêt immobilier »
L’intérêt est de choisir la garantie qui soit la moins contraignante pour l’emprunteur et la plus rassurante pour la banque.
Il peut être constitué par :
- l’épargne quand on en possède, tout ou partie d’une assurance-vie, les actions et les obligations, un héritage, une donation familiale, un PEE, un PEL ou un CEL, la vente d’un bien.
Voir à ce sujet « Se constituer un apport »
Nous avons développé ce thème dans notre INDISPENSABLE « Comment emprunter », mais allons en rappeler les grandes lignes.
Taux fixe ou taux variable ? Le choix du taux exerce une grande influence sur l’optimisation du plan de financement.
Nous allons résumer les avantages et les inconvénients de chacun des taux.
Même si nous nous positionnons uniquement sur le marché de l’investissement locatif dans l’immobilier ancien, voici un panorama des aides financières en immobilier neuf ou en résidence.
Réservé aux primo-accédants.
Placement réglementé qui offre un niveau de rémunération fixé à l’avance.
Accordée aux accédants à la propriété, bénéficiant d’un prêt conventionné ou d’un prêt d’accession sociale.
Anciennement prêt 1%. Réservé aux salariés des entreprises privées de plus de dix personnes.
Pour achat d’une résidence principale ou un investissement locatif. Accordé sans conditions de ressources.
Destiné aux ménages modestes pour une première acquisition.
À la fin du contrat de location-accession, le locataire peut devenir propriétaire du logement.
Permet d’obtenir la TVA à prix réduit et une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pendant 25 ans.
- Les prêts accordés par certaines collectivités locales.
- Le prêt aux fonctionnaires.
- Les prêts des caisses de retraite et mutuelles.
.webp)
