Pour mener à bien un projet immobilier, il est indispensable de savoir comment le financer.
Le plan de financement met en parallèle la somme totale des dépenses liées au projet et les apports dont on dispose pour le financer. 
On peut ainsi évaluer le montant de l’emprunt à souscrire.

Chez Revenus-Locatifs.com nous accompagnons nos clients investisseurs dans l’immobilier locatif, en Île-de-France, tout au long du processus d’acquisition et de rentabilité.
Notre courtier en immobilier maîtrise parfaitement le sujet de l’optimisation du plan de financement.
Nous allons vous faire partager son expérience et ses conseils.

L’optimisation du plan de financement est corrélée à une bonne évaluation de l’apport personnel, la mesure de la capacité d’endettement, la connaissance des aides possibles à l’achat et le choix du taux.


I. QUELLES SONT LES DIFFÉRENTES DÉPENSES À PRENDRE EN COMPTE ?

Le prix d’achat du bien immobilier n’est pas la seule dépense à prendre en compte.

II faut également comptabiliser :

Les frais de notaire

Ils comprennent :
- Les droits et taxes imposés par l’État.
- Les débours et frais annexes (déplacements, rémunération intervenants…).
- Les honoraires.
Sans entrer dans les détails, on peut évaluer les frais de notaire de
6 à 8% du montant du bien dans l’ancien et 2% dans le neuf.


Les frais de dossier (négociables avec la banque)

Les banquiers ne travaillent pas gratuitement et facturent le travail d’étude et de vérification du dossier de prêt que leur soumet l’acquéreur.
De 400 à 1200 €
selon les banques et l’importance du dossier.


Les éventuels frais d’agence

Il s’agit de la commission réservée à l’agence immobilière. Elle se situe entre 4 et 8% du prix final de la transaction.


Les éventuels frais de courtage

Si on recourt à un courtier immobilier pour préparer le dossier de demande de prêt, il allège considérablement le travail de la banque, donc sa rémunération. 


Combien coûte un courtier ?

Les courtiers reçoivent des commissions de la part des banques en tant qu’apporteurs d’affaires. Certains se satisfont de cette rémunération, d’autres facturent des frais de courtage qu’on peut évaluer à 1% du montant emprunté.
Disons que leur rémunération moyenne est autour de 1500 €.


Le coût des travaux et les charges de copropriété

Notre conseil : lorsqu’on désire réaliser un investissement locatif rentable, il est recommandé de porter son choix sur un bien nécessitant des travaux. On peut ainsi viser de plus grandes surfaces à des prix facilement négociables. De plus, de nombreux dispositifs de défiscalisation peuvent s’appliquer à l’immobilier locatif.

Le montant des travaux de remise à neuf, dans les logements anciens que Revenus-Locatifs.com chasse pour ses clients investisseurs, est inclus dans l’enveloppe globale de la transaction. 


Les frais de garantie

Il s’agit des frais obligatoires destinés à la banque. Ils lui servent de protection dans le cas où l’emprunteur ne serait pas en mesure de rembourser son crédit.
À savoir : L’assurance prend en charge le remboursement du prêt dans des cas précis : décès, invalidité, chômage…
La garantie couvre la banque en dehors de ces situations.



II. GARANTIES RÉELLES, GARANTIES PERSONNELLES, QU’EST-CE QUE C’EST ?

On distingue deux sortes de garanties, les garanties personnelles et les garanties réelles.
- Les garanties personnelles sont liées à la capacité à rembourser et à la situation financière de l’emprunteur.

- Les garanties réelles sont liées à la valeur d’un bien ou d’un actif financier

Les garanties personnelles

Les garanties sont dites personnelles quand l’emprunteur fait appel à un organisme de cautionnement, une mutuelle ou un particulier tiers qui se portent garants.
En cas de défaut, la banque se tourne vers cette caution.


On distingue trois types de garanties personnelles :

Cautionnement
Garantie autonome
Lettre d’intention


Les garanties réelles

Contrairement aux garanties personnelles, elles ne font pas appel à un tiers extérieur, mais reposent sur la valeur du bien immobilier en question, ou la valeur d’autres actifs.
En cas de défaut, la banque vend ce bien aux enchères ou liquide certains actifs.

BIENS MOBILIER BIENS IMMOBILIERS
Nantissement Hypothèque
Gage Privilèges généraux
Droit de rétention Gage immobilier

Types de garanties réelles les plus utilisées :

- Le gage
- L’hypothèque
- Le nantissement


Pour en savoir plus, consultez notre blog « Nantissement et prêt immobilier »

L’intérêt est de choisir la garantie qui soit la moins contraignante pour l’emprunteur et la plus rassurante pour la banque.


III. QUELS REVENUS INTÉGRER DANS LE PLAN DE FINANCEMENT ?

L’apport personnel 

Il peut être constitué par :

- l’épargne quand on en possède, tout ou partie d’une assurance-vie, les actions et les obligations, un héritage, une donation familiale, un PEE, un PEL ou un CEL, la vente d’un bien.

Voir à ce sujet « Se constituer un apport »


Les revenus

Nous avons développé ce thème dans notre INDISPENSABLE « Comment emprunter », mais allons en rappeler les grandes lignes.

Situation professionnelle Revenus pris en compte
CDI À 100%
Titulaires de la fonction publique À 100%
Travailleurs indépendants
Auto-entrepreneurs - Intermittents
À 100%, si justification de 3, voire 5 ans, de revenus réguliers.
Chefs d’entreprise À 100%, si justification de 3 derniers bilans positifs et présentation d’autres pièces justificatives selon les banques.
Professions libérales À 100%, si justification de revenus stables et de l’exercice de l’activité depuis 2 ou 3 années pleines.
Avec davantage de facilités pour les avocats, les médecins et les autres professions libérales considérées sans risque.
Retraités A 100%. Mais l’âge peut être considéré comme un handicap.
Intérimaires - CDD - Stagiaires - Période d’essai 0% - Revenus non pris en compte.
Revenus locatifs A hauteur de 70%.


IV. QUEL TAUX CHOISIR ?

Taux fixe ou taux variable ? Le choix du taux exerce une grande influence sur l’optimisation du plan de financement.

Nous allons résumer les avantages et les inconvénients de chacun des taux.

Caractéristiques Avantages Inconvénients
Taux fixe - Déterminé avec la banque au début de l’opération.
- Reste fixe pendant toute la durée du remboursement.
Permet une visibilité à long terme. - Plus élevé que le taux variable.
- Frais supplémentaires en cas de renégociation.
Taux variable Le taux varie à la hausse ou à la baisse.
Révision effectuée chaque année en fonction de l’indice monétaire de référence (généralement l’Euribor).
Moins élevé que le taux fixe. Présente un risque puisqu’il suit l’évolution des marchés et peut donc se retrouver supérieur au taux fixe en cours.


V. COMMENT SIMULER SON PRÊT ?

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VI. QUELLES SONT LES DIFFÉRENTES AIDES À L’ACHAT ?

Même si nous nous positionnons uniquement sur le marché de l’investissement locatif dans l’immobilier ancien, voici un panorama des aides financières en immobilier neuf ou en résidence.


Le Prêt à taux zéro (PTZ)

Réservé aux primo-accédants.


Le Plan épargne Logement (PEL)

Placement réglementé qui offre un niveau de rémunération fixé à l’avance.


L’Aide au logement

Accordée aux accédants à la propriété, bénéficiant d’un prêt conventionné ou d’un prêt d’accession sociale.


Le prêt action logement (PAL)

Anciennement prêt 1%. Réservé aux salariés des entreprises privées de plus de dix personnes.


Le prêt conventionné

Pour achat d’une résidence principale ou un investissement locatif. Accordé sans conditions de ressources. 


Le prêt d’accession sociale (PAS)

Destiné aux ménages modestes pour une première acquisition.


Le prêt social de location-accession (PSLA)

À la fin du contrat de location-accession, le locataire peut devenir propriétaire du logement.


Le prêt locatif social (PLS)

Permet d’obtenir la TVA à prix réduit et une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pendant 25 ans.


Et aussi 

- Les prêts accordés par certaines collectivités locales.
- Le prêt aux fonctionnaires.
- Les prêts des caisses de retraite et mutuelles.

Démarrons notre collaboration