Passer un bien propre en sci : comment faut-il procéder ?

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· publié le
26.9.2022
· mis à jour le
Passer un bien propre en SCI
Passer un bien propre en sci : comment faut-il procéder ?

Une SCI est une société civile immobilière constituée d’au moins 2 associés.

Passer un bien propre en SCI consiste à transférer la propriété du bien vers la société.

 Ce qui permet :
- D’éviter les blocages sans solution et les situations inextricables que peut générer l’indivision.
-
De faciliter la succession en profitant des abattements fiscaux sur les droits de mutation.
- D’éviter la dislocation du patrimoine.
- De faciliter la gestion des biens immobiliers locatifs.

Passer un bien propre en SCI frais de notaire, démarches, étapes clés...  Voyons ensemble ce qu’il faut savoir et comment procéder.

Passer un bien propre en SCI frais de notaire, formalités...

Il est possible de passer un bien propre en SCI lors de sa création mais aussi, dans le cadre d’une augmentation de capital, au cours de sa vie sociale. 
Le capital se trouve augmenté de la valeur du bien immobilier apporté.

Il s’agit d’une transaction immobilière qui nécessite, en tant que telle, de faire appel à un notaire pour qu’il constate par acte authentique l’apport en nature à la SCI.

Et, qui dit notaire, dit frais de notaire. Ce terme est d’ailleurs abusif car il laisse croire que ces frais constituent la rémunération du notaire. 
En réalité ils incluent, quand on souhaite passer un bien propre en SCI :
- Les émoluments du notaire, calculés sur le montant de la transaction.
- Les droits d’enregistrement.
- La plus-value immobilière.
- Des frais divers...

• Les droits d’enregistrement

Quand l’associé apporteur du bien bénéficie uniquement de parts sociales, l’apport est considéré comme pur et simple.
- SCI à l’IR
: pas de frais d’enregistrement.
- SCI à l’IS
: droits d’enregistrement équivalents à 5% de la valeur du bien.
- Apport réalisé à titre onéreux : droits d’enregistrement équivalents à 5% de la valeur du bien. 

• La plus-value immobilière 

Le taux d’imposition est de 19% pour les particuliers qui désirent passer un bien propre en SCI.
Exonération d’imposition sur la plus-value quand :
- Le bien apporté constitue la résidence principale de l’apporteur.
- L’apport est effectué par une personne invalide ou retraitée (sous réserve de non-imposition à l’IFI et du niveau du revenu fiscal de référence).

• Nous aborderons également dans cet article :

- La purge du droit de préemption.
- La publication foncière.

Le poste « Passer un bien propre en SCI frais de notaire » n’est pas le seul... 

Passer un bien propre en SCI - Étape 1 : réaliser l’apport

- Les associés de la SCI doivent effectuer un ou plusieurs apports au capital social de la société, sous forme d’apport en numéraire ou de bien(s) immobilier(s).

L’évaluation de la valeur du bien immobilier apporté au capital de la SCI, qui est à la charge de l’associé apporteur, constitue une étape délicate.
- Un patrimoine surévalué entraîne une augmentation fictive du capital et la responsabilité de l’associé apporteur peut-être engagée.
- Un patrimoine sous-évalué, peut défavoriser l’associé apporteur.

Toutefois, l’estimation inexacte n’entraîne pas la nullité de la société et il est possible de corriger l’évaluation.

- Associés mariés :
L’associé marié qui apporte à la SCI un bien immobilier faisant partie de la communauté de mariage est tenu d’en informer préalablement son épouse ou son époux.
L’apport d’un bien immobilier dans la SCI par un associé marié doit obtenir le consentement préalable de l’épouse ou de l’époux.

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Passer un bien propre en SCI - 2. Le droit de préemption

Le droit de préemption autorise les communes et les collectivités à acquérir un bien en priorité, par substitution à l’acheteur prévu.

Or, passer un bien propre en SCI est considéré comme une vente. Il est donc impératif de faire appel à un notaire pour savoir si le bien est soumis ou non au droit de préemption.

Passer un bien propre en SCI frais de notaire

Purge du droit de préemption 43,65 € TTC
Demande de pièces d’urbanisme 65,48 € TTC

• Passer un bien propre en SCI - 3. La publication foncière

Après la signature des statuts, les associés de la SCI sont tenus d’informer les tiers de la création de la SCI, en publiant un avis de création dans un journal spécialisé. 
Ils disposent pour cela d’un délai d’un mois.

Contenu de l’annonce légale :
- Éléments nécessaires pour identifier la SCI (dénomination, siège...)
- Identité du gérant.
- Tribunal du greffe de commerce dont dépend la SCI.
- Conditions de vente des parts de la SCI.

Coût de publication d’un avis de création de SCI

France 185 €
Mayotte et Réunion 222 €
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• Étapes 4 et 5 : droits d’enregistrement et plus-value

Ces étapes ont déjà été abordées dans notre chapitre « Passer un bien propre en SCI frais de notaire, formalités... »

Nous précisons, tout de même, car ces questions nous sont souvent posées :
1. Pour les droits d’enregistrement
Les SCI à l’IR sont exonérées de droits d’enregistrement seulement quand les apports ne sont pas réalisés à titre onéreux, mais consentis à titre pur et simple, c’est-à-dire moyennant l’attribution de parts sociales.
On entend par « apport admis à titre onéreux » la situation dans laquelle l’associé reçoit une rémunération en plus des parts sociales.

2. Pour les plus-values
Les plus-values SCI ont pour origine la vente des biens ou la cession de parts sociales et peuvent être imposées à l’IR ou à l’IS.
- SCI à l’IR : c’est la fiscalité des plus-values immobilières qui s’applique.
- SCI à l’IS : la plus-value s’apparente à une plus-value professionnelle et est imposée comme les autres bénéfices de la société.

Des abattements pour durée de détention peuvent être appliqués pour la taxation de la plus-value et des prélèvements sociaux.

Abattements pour durée de détention
À partir de la 6e année Abattement de 6%
À partir de la 22e année Dispensation de l’impôt
À partir de la 30e année Exonération de prélèvements sociaux

La durée de détention court à partir de la date d’entrée de l’associé dans la SCI.

Nous écrivions, en début d’article, que la SCI était appropriée à la gestion des biens locatifs, chaque associé plaçant le bien qu’il détient en propre dans le capital social de la société.
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