Taux d’usure : quel impact sur le crédit immobilier ?

Publié le
June 8, 2022
par Kévin Savonni

Le taux d’usure désigne le taux maximal auquel les établissements de crédit peuvent prêter de l’argent en France.
Les hauts et les bas du taux d’usure prêt immobilier sont autant de bonnes et de mauvaises nouvelles pour les investisseurs immobiliers.

Chez Revenus-Locatifs.com mesurons régulièrement l’impact du taux d’usure sur les prêts que contractent nos clients pour financer l’acquisition de leurs biens locatifs. 
Aussi, nous allons vous aider à bien comprendre son fonctionnement pour optimiser vos capacités d’emprunt et contourner le taux usuraire.

Taux usuraire = taux illégal. Le prêt ne sera pas accordé

Le taux d’usure ou seuil d’usure fait référence au taux annuel effectif global (TAEG), anciennement appelé TEG. 

Il faut savoir qu’un taux de prêt dépassant de plus d’un tiers le taux effectif moyen qui était pratiqué au cours du trimestre précédent est considéré comme taux usuraire et illégal. <
Le prêt sera alors refusé.

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• Pour comprendre comment est calculé le taux d’usure prêt immobilier

C’est la Banque de France qui détermine le taux d’usure qui restera en vigueur pour les trois mois à venir. La méthode est identique qu’il s’agisse de prêts à la consommation ou de prêts immobiliers, qui nous concernent plus particulièrement
Pour cela, elle se base sur les taux pratiqués par les différents établissements prêteurs durant le trimestre écoulé. Elle dégage une moyenne du taux effectif de la période et le relève d’un tiers.

• Les taux d’usure en vigueur au deuxième trimestre 2022

La nouvelle n’est pas bonne pour ceux qui souhaitent emprunter sur une longue durée : les taux d’usure prêt immobilier sont en baisse, par rapport au premier trimestre, pour les prêts sur 20 ans et plus, alors que les taux de crédit immobilier remontent.

Pour les prêts à taux fixe au 1er avril 2022

Durée du prêt Taux d’usure
Moins de 10 ans 2,51% (contre 2,44% au 1er trimestre)
De 10 à 20 ans 2,43% (contre 2,40% au 1er trimestre)
20 ans et plus 2 ,40% (contre 2,41% au 1er trimestre)

Pour les prêts à taux variable et les prêts relais au 1er avril 2022

Prêts à taux variable 2,32% (contre 2,33% au 1er trimestre)
Prêts relais 2,87% (contre 2,88% au 1er trimestre)

Il est possible de financer des travaux de rénovation jusqu’à 75 000 € avec un prêt à la consommation.

Pour les prêts à la consommation au 1er avril 2022

Montant Taux d’usure
Jusqu’à 3000 € 21,11% (contre 21,17% au 1er trimestre)
De 3000 à 6000 € 9,85% (contre 9,80% au 1er trimestre)
Plus de 6000 € 4,93% (stable par rapport au 1er trimestre)

Si un taux usuraire égale systématiquement un refus du banquier d’accorder le prêt, nous allons voir comment légalement contourner cette situation.

Taux d’usure prêt immobilier : comment le contourner

Nous avons vu que les taux d’usure restaient faibles et même baissaient pour les emprunts de 20 ans et plus alors que les crédits immobiliers montaient de manière significative.
C’est le fameux effet ciseau du prêt qui peut empêcher d’emprunter alors qu’on est solvables.
Mais il y a une solution...

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1. D’abord, il est important de bien comprendre le TAEG 

Le TAEG est composé de plusieurs critères :
- Le taux d’intérêt du crédit.
- L’ensemble des frais, commissions et rémunérations diverses (frais de notaire, frais d'inscription, frais de dossier...).
-  Les taux d’assurance emprunteur.

2. Ensuite il faut agir partout où cela est possible 

Puisqu’il est vain d’essayer de faire baisser le taux d’usure prêt immobilier, on peut toujours faire baisser son TAEG pour passer en dessous du taux usuraire.

Il faut pour cela agir sur les critères qui le composent :
-
Négocier le taux d’intérêt du prêt en mettant plusieurs offres en concurrence.
-
Faire baisser les frais et même demander à la banque de supprimer les frais de dossier
- Pour l’assurance, qui représente une grosse part du TAEG, il est possible depuis la loi Lagarde de l’externaliser en passant par une compagnie d’assurance à la place du contrat groupe proposé par la banque.

Il est toujours bon d’étrangler le TAEG pour faire respirer son prêt immobilier.

Tout est négociable, sauf le taux d’usure auprès de la Banque de France, et l’accompagnement d’un courtier peut s’avérer très utile.
Chez Revenus-Locatifs.com, les honoraires du courtier sont compris dans l’enveloppe globale de la transaction.

3. Ne surtout pas jouer avec la loi sur le taux usuraire

• On ne plaisante pas avec le taux d’usure prêt immobilier

Les établissements prêteurs sont tenus de respecter le taux d’usure, sous peine de poursuites judiciaires.
Les organismes pratiquant un taux usuraire sont passibles :
- D’un emprisonnement pouvant aller jusqu’à deux ans.
- D’une peine d’amende de 300 000 €.
- En sus, ils sont tenus de rembourser les sommes perçues à l’emprunteur.

« Le fait de consentir à autrui un prêt usuraire ou d'apporter à quelque titre et de quelque manière que ce soit, directement ou indirectement, son concours à l'obtention ou à l'octroi d'un prêt usuraire ou d'un prêt qui deviendrait usuraire au sens de l'article L. 314-6 du fait de son concours est puni d'un emprisonnement de deux ans et d'une amende de 300 000 euros." Article L341-50 du Code de la Consommation

Obligations légales de l’offre de prêt en dehors du respect du taux d’usure

- Le TAEG doit être clairement indiqué
- Un délai de rétractation de 10 jours doit être accordé à l’emprunteur. Délai commençant le lendemain de la réception de l’offre.
- L’offre de prêt doit être remise en deux exemplaires à l’emprunteur.

Si le taux d’usure représente une sécurité pour les emprunteurs en empêchant les banques de pratiquer des taux abusifs, ils peuvent également devenir des freins à l’investissement. N’hésitez pas à nous contacter pour vous accompagner dans votre projet d’investissement immobilier.

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