Vaut-il mieux investir dans l’immobilier patrimonial dont la vocation consiste à sécuriser la valeur du patrimoine à long terme ou dans l’immobilier de rendement dont le principal objectif est de générer rapidement des revenus les plus élevés et pérennes possibles ?
Nous allons tenter de vous apporter une vision d’ensemble de ce marché diversifié ainsi que de ses principales possibilités d’investissement et vous faire découvrir un troisième type d’investissement…
Investir dans l’immobilier est souvent perçu, à juste raison, comme une décision responsable. Valeur refuge s’il en est, la pierre est au cœur de bien des patrimoines.
Au regard de celui des placements financiers, son ratio risque / rendement rassure, même si nous reconnaissons qu’à long terme, les actions peuvent offrir de beaux rendements. À une condition, cependant : celle de toujours réinvestir les dividendes.
Un état d’esprit et une attitude face à la prise de risques qui ne caractérisent pas tous les investisseurs.
Chez Revenus-Locatifs.com nous pensons qu’il existe une différence fondamentale entre ceux qui investissent en bourse ou en assurance-vie et ceux qui investissent dans l’immobilier, que ce soit patrimonial ou de rendement. Il s’agit de deux profils psychologiques différents : les premiers activent leur capacité d’épargne et les seconds leur capacité d’endettement.
Quoi qu’il en soit, les chiffres traduisent l’engouement des Français pour les biens immobiliers : selon les données de l’INSEE en 2018, ils représentent 61 % du patrimoine brut des ménages français.
Ajoutons que selon une enquête du Crédit Foncier Réalisée en juillet 2018, 70 % des Français privilégieraient l’immobilier pour investir contre 15 % seulement pour l’assurance vie.
Cette enquête établit également que l’âge moyen des investisseurs dans l’immobilier locatif s’élève à 45 ans.
Elle fait, aussi, ressortir que les quadragénaires constituent la principale tranche d’âge (35 %). À l’inverse, les moins de 30 ans sont sous-représentés (5 %).
Quand on parle de rendement, il s’agit de rendement locatif et, dans ce domaine, il est utile de faire la distinction entre la pierre physique et la « pierre-papier » des SCPI.
Nous avons déjà évoqué ce sujet dans notre article SCPI vs Revenus-Locatifs.com et ses conclusions nous conduisent à aborder l’immobilier locatif seulement sous l’angle de l’immobilier physique et de ne pas traiter celui de la « pierre-papier ».
La stratégie d’investissement de rendement consiste à acquérir des biens à prix très compétitifs dans des villes et/ou des quartiers où les prix sont avantageux et le marché locatif est, ou va devenir, tendu (demande locative forte et supérieure à l’offre).
Elle présente l’opportunité, d’acheter des plus grandes surfaces qui peuvent être divisées pour multiplier les locations. Or, il est reconnu que la combinaison de la multiplication des gains avec la diminution des risques de vacance locative est une opération qui s’avère toujours gagnante.
Avec cette stratégie, on achète un pur actif, à la différence de certains investissements patrimoniaux, comme nous venons de le voir.
Un des buts recherchés est de percevoir le cash-flow le plus élevé possible tous les mois. Le cash-flow étant la différence entre le montant des loyers et les mensualités du crédit.
L’excédent de trésorerie généré permet d’augmenter l’épargne mensuelle, de créer des revenus passifs et de réemprunter pour réinvestir.
Une stratégie d’investissement fort appréciée des banques.
Vous aurez compris que la principale boussole de l’investissement dans l’immobilier de rendement est l’importance des revenus générés. Le bien n’est pas destiné à être détenu sur le long terme, mais souvent à être revendu pour réaliser un investissement locatif plus important et profiter une nouvelle fois d’avantages fiscaux limités dans la durée.
En résumé, Il s’agit de maximiser les profits, d’obtenir des taux de rentabilité élevés. Le cash avant tout !
Générer des liquidités avant tout, d’accord, mais pas à n’importe quelle condition, nuancerons-nous…
Chez Revenus-Locatifs.com nous ne partageons pas l’idée, en cours chez certains, que l’investissement dans l’immobilier locatif rentable est synonyme d’immobilier cheap. On peut aimer les rendements élevés, le bel immobilier et les locataires. Et nous le prouvons régulièrement.
Le but n’est pas d’acquérir des biens peu chers, n’importe où, dans n’importe quel état et où on ne réalisera des travaux qu’à minima, pour les louer à des locataires « qui n’ont pas d’autre choix » comme lu dans Le Blog Patrimoine qui met en opposition les biens locatifs qualitatifs et idéalement situés desquels on peut espérer une rentabilité comprise entre 3 et 5 % avec des biens peu qualitatifs se trouvant dans des quartiers fortement dégradés où l’on peut espérer des rendements de 10%. Et pourquoi un tel rendement ? Car ces biens s’adressent à une population de locataires qui est obligée d’accepter de payer un loyer élevé alors qu’avec des mensualités du même montant, elle pourrait devenir propriétaire si elle était solvable.
L’immobilier locatif rentable s’adresserait donc à des locataires socialement défavorisés exploités par des bailleurs qui feraient grossir leur cash-flow sur le dos de la misère sociale.
Non merci.
Quartiers dégradés, biens bas de gamme, travaux cache-misère… Chez Revenus-Locatifs.com, nous nous situons exactement à l’opposé et affichons et revendiquons cependant une rentabilité minimum de 7%.
Comment garantissons-nous 7% sans nous comporter comme des prédateurs ?
Tout simplement en respectant nos investisseurs, leurs locataires et les valeurs de l’immobilier.
Il y a également l’immobilier patrimonial.
La stratégie d’investissement patrimonial consiste à investir pour garantir la valeur du patrimoine à long et même très long terme. On la dit stratégie « du bon père de famille ».
Elle conduit souvent à acheter dans les grandes villes, des biens d’un certain standing, à des emplacements irréprochables où les prix sont élevés.
Les mensualités de crédit sont étalées sur une longue période et, une fois leur versement terminé, l’acquéreur détient un patrimoine.
Les logements neufs ont souvent une valeur intrinsèque supérieure à celle des logements anciens, car ils respectent des normes techniques et énergétiques absentes des biens présents sur le marché secondaire, mais leurs conditions d’acquisition sont également plus onéreuses.
L’investisseur dans l’immobilier patrimonial n’a pas les yeux braqués sur les revenus locatifs, il s’agit d’ailleurs, dans la majorité des cas, de sa résidence principale.
S’il a toutefois réalisé l’achat à des fins locatives, il n’en espère pas un rendement élevé, mais plutôt une plus-value importante si revente.
Pour revenir à la résidence principale comme investissement patrimonial, peut-on vraiment parler d’investissement ?
Même si l’INSEE la place dans la catégorie des actifs, il est défendable de considérer qu’on achète un passif puisqu’il s’agit d’un actif, qui même s’il ne perd pas de valeur avec le temps, ne génère aucun revenu.
Et, nous ne sommes pas loin de partager l’avis d’Etienne Brois, d’Indépendance Financière, quand il affirme que la résidence principale n’est pas un investissement puisqu’elle ne peut générer une plus-value éventuelle qu’à sa revente, c’est-à-dire au décès de son propriétaire ou juste avant le rachat d’une autre résidence principale.
Toujours de la même source : « Un véritable investissement à proprement parler, génère soit une plus-value à terme qui est mobilisable, soit des revenus réguliers, mais dans les deux cas les revenus ne vous privent pas de votre toit. Pourquoi donc dépenser pour sa résidence principale ? Réponse : pour le confort uniquement, il s’agit donc d’une dépense de consommation !
Trop de propriétaires injectent des sommes folles pour agrandir, moderniser et rendre plus confortable leur résidence principale en ayant en tête de donner de la valeur à leur bien. Il peut être intéressant en effet de faire des travaux pour se faire plaisir, mais la résidence principale, tout comme les résidences secondaires, ne génèreront aucun revenu de substitution. »
Nous le répétons, Il s’agit d’un actif de long, voire très long terme. Sa valeur relative toujours garantie est faite pour augmenter et pour consolider et accroître le patrimoine, déjà conséquent, que possède l’investisseur.
A contrario, le cash est le maître-mot de l’immobilier locatif rentable.
C’est l’investissement cash-flow ET patrimonial, ou l’investissement Revenus-Locatifs.com, celui que Labonnepierre.com qualifie d’investissement immobilier 3.0.
3.0, non pour exprimer une approche hyper-numérique du marché, mais car il attire une nouvelle génération d’investisseurs dans l’immobilier locatif. Ceux qui exigent, dans le même temps, des biens qui garantissent une rentabilité immédiate et qui sont susceptibles de prendre de la valeur.
C’est de cette stratégie que nous parlions précédemment quand nous évoquions le respect des investisseurs, des locataires et des valeurs de l’immobilier.
Détaillons la chaîne de valeurs de l’investissement locatif rentable et moral selon Revenus-Locatifs.com, en partant du locataire pour remonter jusqu'à la stratégie d’investissement.
Pas de soucis, pas de perte de temps, nos investisseurs apprécient tous les mois, nos 7% de rentabilité minimum et les bienfaits du cash-flow positif.
Ils nous ont délégué la gestion locative et tout se passe pour le mieux, grâce à la qualité des locataires.
Les biens que nous proposons à la location, ont été rénovés et décorés par un architecte d’intérieur de haute volée. Ils sont généralement loués dans la semaine suivant la mise en ligne de l’annonce. Le coup de foudre qu’ils déclenchent opère une sélection naturelle de locataires de qualité qui ont pour priorité d’ « avoir l’appartement » et non de négocier le prix du loyer.
Tout comme la décoration, ils sont l’anti-« cache-misère » par excellence. Nous sommes rompus à la conduite de gros chantiers et savons que le respect des normes et la pérennité sont des gages de prise de valeur du bien.
Nous nous occupons de tout et nos investisseurs suivent leur avancement depuis leur ordinateur, leur tablette ou leur mobile.
Il constitue la clé de voute de l’investissement. Sa première qualité dépend de trois facteurs : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement, qui est synonyme de plus-values conséquente.
Chez Revenus-Locatifs.com, nous sourçons des biens situés en Île-de-France, dans des communes à très fort potentiel de développement.
Nos investisseurs n’ont même pas besoin de se déplacer…
Le grand Paris et son super métro automatique redessinent totalement la carte de la région et l’on assiste à de nouveaux comportements immobiliers.
Des augmentations de tarifs s’observent en grande et en petite couronne avec des pics spectaculaires autour des gares du Grand Paris Express, gages de promesses de culbute spectaculaires.
Le mix fort rendement locatif / investissement patrimonial y fonctionne à merveille et renvoie à un monde qui n’existe plus, pour notre génération d’investisseur : le vieux concept éculé d’immobilier locatif rentable parce que cheap.
Avant toute chose, il est important de bien définir la stratégie d’investissement la plus adaptée à la situation, aux moyens et aux ambitions.
Nos experts en immobilier et en gestion de patrimoine excellent en la matière.
Quant au financement, comme nous aimons le rappeler, nous parlons le banquier couramment et sommes là pour accompagner nos investisseurs dans l’obtention de conditions de prêt le plus avantageuses possible.
Et, n’oubliez pas l’effet multiplicateur de levier bancaire qui démultiplie les capacités financières...
C’est cela respecter nos investisseurs, leurs locataires et les valeurs de l’immobilier. C’est notre métier et il est noble.
Sources :
LE BLOG PATRIMOINE
https://www.leblogpatrimoine.com/immobilier/prix/
MoneyVox
https://www.moneyvox.fr/actu/69789/
NATURELLEMENT RICHE
https://naturellementriche.fr/
o o investir
https://www.ooinvestir.fr/conseils-en-immobilier/
ACHETERNEUF.IMMO
https://www.acheterneuf.immo/blog/
LA BONNE PIERRE
https://www.labonnepierre.com/blog/
INDÉPENDANCE FINANCIÈRE
https://www.independancefinanciere.fr/epargne/
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